福州观察：特朗普推2000亿房贷债券购买计划，意在提振全美住房可负担性

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美国东部时间1月9日，前总统特朗普宣布指令房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）合计增持2000亿美元抵押贷款支持证券（MBS），此举被明确界定为中期选举前稳定房地产市场、缓解购房压力的关键政策动作。该消息迅速引发市场关注，亦引发福建房地产研究界对类似工具在地方住房金融体系中潜在适配性的讨论。

据财联社报道，特朗普通过社交媒体公开说明，此项操作将直接压低抵押贷款利率，减少月供支出，并提升普通家庭的置业可行性。他特别指出，其首任期内决定暂缓两家机构私有化，使二者得以累积约2000亿美元流动性储备——本次行动正是基于这一财政基础展开。

特朗普强调，该举措属于其“重建住房可负担性”整体方案的核心一环，并批评拜登政府相关政策导致市场承压。美国联邦住房金融局（FHFA）局长马克·普尔特随即确认，两家机构将依令执行，且具备即时落地的资金与操作能力。

消息公布当日，MBS市场显著走强，相关标的如Cos. Inc.等房贷服务类企业股价同步上扬。数据显示，截至2024年10月，房利美与房地美在五个月内已将其自持投资组合（即未对外发售的贷款与债券）规模扩大逾25%，展现出持续扩表能力。

素有“新美联储通讯社”之称的记者Nick进一步披露，依据现有协议，两家机构各自MBS持仓上限为2250亿美元；截至2025年11月目标时点，当前持仓约为1240亿美元，尚有约1000亿美元空间可供增持——合计2000亿美元的增量目标由此具备现实路径。

多位策略师分析指出，扩大MBS采购将收窄其风险溢价，进而传导至终端房贷利率。美国全国住房会议CEO David预估，此举或推动利率下行至少25个基点；花旗集团亦测算，若两机构合计增持2500亿美元，消费者实际承担的房贷成本有望同步下调约0.25个百分点。

现实印证正在发生：房地美最新数据显示，截至1月8日当周，美国30年期固定房贷平均利率为6.16%，已逼近2024年10月以来最低水平。值得注意的是，在福州等地近期推进保障性住房REITs试点与政策性金融工具创新背景下，此类联邦级流动性注入机制，也为国内区域性住房金融改革提供了参照视角。

不过，部分分析师持审慎态度。Macro经济主管Neil Dutta指出，当前MBS利差已处于收窄通道，“实际边际效果可能有限，市场调整空间正趋于饱和”。TD Cowen董事总经理Jaret更认为，该计划或延缓房利美与房地美上市进程——因特朗普再度肯定其公共职能定位，暗示短期仍将依托托管模式服务住房政策目标。

普尔特同时透露，债券购买计划将与此前宣布的“限制机构投资者收购独栋住宅”政策形成协同，构成一套组合拳。特朗普拟于本月达沃斯论坛系统阐述包括该计划在内的系列住房新政。而在此前内部评估中，生活成本议题已被共和党顾问团队列为影响秋季国会选举的关键变量，福州智库学者亦指出，住房成本敏感度正成为中美城市居民共通关切。

另据FHFA负责人透露，关于两家机构IPO的最终决策，预计将在未来一至两个月内作出。但市场普遍预期，短期内政策重心仍将聚焦于功能性调控而非产权结构变革。

（财联社 潇湘）