福州晋安紫阳地块拍卖结果：住宅商业用地成交11.79亿
在11月11日当天的上午时段, 福州市公共资源交易服务中心那里发生了一项交易活动, 最终结果是共有6宗土地被售出, 土地总面积为118亩，这6宗地的总起拍金额或者成交金额达到了11.79亿元, 然而真正让现场那些相关人员感到坐不住、产生强烈反应的事情是发生在鼓楼杨桥路那边的另一宗地块, 那宗地块的面积只有2.48亩, 但是在竞拍过程中经历了30轮的激烈竞价环节后, 最终该地块的溢价率达到了53.7%, 根据计算得出的楼面地价水平已经高达16275元每平方米。
四宗底价两宗溢价 温差拉满
在晋安紫阳地块一、仓山三江口、台江五一中路, 以及晋安河这些地块的总数达到4宗的情况之下, 它们全部都是采用底价方式完成交易的。
真正让人争相抢夺目标的是紫阳地块二, 在这个地块上面, 竞价过程竟然进行了16轮之多, 并且最终实现了溢价率达到14.42%的结果；再看鼓楼杨桥路这块地, 参与竞价的次数多达30轮, 其最终的溢价率更是直接飙升到了53.7%的数值。
就在同一场土地拍卖活动之中, 这个溢价率的变化情况就是从0这个数字突然跳跃式增长到54这个数字附近, 中间并没有任何平缓过渡的过程存在。
现在拿地的人, 算账的方法已经不是照着平均价格来算了, 他们是用这块地等到明年能卖出多少高价这个目标去倒推当前的成本。
处在核心区位的地块, 因为有确定性作为支撑, 所以买家就敢支付比均价更高的溢价；而处于外围、缺乏配套设施的地块, 买家往往只求着最低线价才肯接手。这就是在今年的福州土地拍卖市场上表现得最直接的一个信号, 大家都能看得很清楚。
泉州颖顺为什么跨城来加价
8.02亩紫阳公交场站地块二, 起始价是1.04亿, 泉州颖顺建设投资以1.19亿的价格竞得该项目。跟拍这场拍卖的责任编辑梁凯鸿跟我说他盯着竞价屏看了快半个小时, 他说那个加价的节奏不像是试水, 而是冲进来的。
这让我不禁想起在2023年发生于泉州鲤城的那一宗关于商住用地的地块, 当时也是由外地的资本进行跨城市的竞买竞购活动, 最终的楼面价格相比于本地的报价高出了将近百分之二十的幅度。
从这一现象可以看出, 跨越城市去寻找地块获取土地的底层逻辑, 已经发生了改变, 它不再是以前那种寻找低价洼地进行收割的做法了, 而是转变为去获取具有某种确定性的溢价收益, 而晋安这个地方正是具备这种确定性溢价的地方。
鼓楼2亩地凭什么最烫手
起始价格是5400万, 后来福建晨凯管理咨询公司拍下来, 价格涨到了8300万。杨桥中路、杨南街这一块区域, 周边有世茂上峰和融侨中心, 商业密度很高, 但是空置率也在不断上涨。
楼面价达到16275元每平方米, 想要回本的话, 酒店开业之后的房价和出租率必须同时达到标准, 只要有一环不符合要求, 就会面临亏损。
这件事挺让人琢磨的, 因为这宗限含酒店的地皮, 它并不包含纯粹的写字楼物业。在福州市的主城区范围内, 能够同时具备酒店运营和商务办公功能的地段, 如今基本上只剩下鼓楼核心区和台江区核心区了, 这种供给上的稀缺性确实起到了提价的作用, 但是价格的天花板也是非常清楚的, 留给项目容错的空间非常小。
仓山76亩大盘的底线逻辑
位于火车南站西广场的南侧区域, 该地块的面积有76.54亩这么多, 它是整个场地里面积最大的那一宗地。福州三江口建设发展有限公司是以底价三千九百一十万整买下这块地的。
算下来它的楼面地价大概是每平方米两千九百四十七元, 这个价格是在全场当中最低的。按照三千九百一十万的投资额对应七十多余亩的面积来计算, 货值的大约范围大概会落在二十五亿到三十亿这个区间里面。项目的开发周期至少需要花费三十六个月的时间才能完成。
把资金成本这个事儿算清楚以后, 利润就变成了薄得像刀一样的状态。开发商他们不提高价格卖房子不是因为对后面的市场行情看好或者不看好, 而是因为他们心里的账怎么也算不过来。
三江口那边的配套项目兑现所需要花费的时间长得不可思议, 在这个当前的阶段进行溢价炒作就等于是把未来的三年时间里的政策情况当成一种风险去赌一把, 所以没有一个人是愿意去冒这种风险的。
整体溢价率3.9%藏了什么
11.拿79亿去和11.35亿的起始价来做对比, 会发现整体的溢价率仅仅只有3.9%。但是这中间的结构分化却是非常明显的。
核心区的商业项目在抢夺, 非常激烈, 而外围的住宅项目则是处于一种躺平的状态。这个情况是和10月份福州二手房网签的数据能够对上号的。可以看出主城的核心区是在溢价的。相反三环外还在继续阴跌。
福州市住房和城乡建设局在上一个年度的时候, 发布了稳定地价的相关导向, 这次拍卖活动表达得非常直白, 就是给足了底价的最低限度, 绝对不让核心区域出现泡沫化的现象, 全部的6宗土地都已经成功成交了零流拍的局面, 这个情况说明了土地市场的最底线仍然是稳定存在的, 但是往上提升的空间是被限制死的情况。
大家要知道, 位于鼓楼的那一片面积为2亩的土地, 经过了共计30轮的激烈竞价之后所得的酒店项目, 是否能够真正支撑起高达16275这个数字的楼面价格, 这其中的问题确实值得探讨, 希望大家可以在评论区里发表一下自己对于这个情况的独立判断。
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