房地产行业弊病待破局，工程质量保证金制度有何作用？

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追忆我国房地产行业的发展历程，往昔处于高速扩张阶段时，房地产企业由于追逐规模、实行高周转从而出现质量方面的问题，前些年份中，主要借助增加贷款来维系运营，导致楼盘质量被“牺牲”。而待到行业逐步开始出清，房地产不再一味地追求速度，以往的弊病或许会渐渐实现破局。这不仅是品质的回归，更是整个行业走向健康发展的重要节点，关乎民生福祉，影响深远 。



一家已经出现风险的房地产企业的高级管理人员向记者讲，在过去几年当中，一部分企业由于交房存在时间方面的限定，楼盘即便存在问题也有可能会“强行进行交付”。然而随着那些“存在问题的企业”渐渐被清理出去，能够留在市场当中的房地产企业，更加需要用心去打造产品，不过这个清理的过程或许还需要延续一段时间。



很多在业内接受访问的人士讲，在行业进行转型的阵痛的周期当中，工程质量保证金制度，以及专门针对工程质量潜在缺陷的保险，也就是IDI，在一定的程度上能够去提供风险缓释的机制 。



建设单位跟施工单位于工程承包合同里约定预留的那笔专项资金，被称作工程质量保证金，它是用来在缺陷责任期内需修复工程质量情况时使用的。质保金的比例一般而言不会超过施工合同价款的百分之三，预留的期限通常是一到两年，最长不会超出缺陷责任期所规定的两年。



经实际情形观察，质保金于处理常见质量方面缺陷状况时，展现出了一定程度的作用成效，特别是在诸如渗漏、空鼓以及门窗变形等初期维修环节之中。然而，其存在的局限性亦是显著的：其一，质保金所占比例相对而言较为有限，针对结构性或者系统性缺陷而言，常常难以将全部修复所需成本予以涵盖；其二，质保金的期限设定较短，一旦跨越了缺陷责任期，质量风险依旧有可能再度转嫁回到购房者这个主体身上。





工程质量潜在缺陷保险，也就是IDI，一般是由建设工地的单位去投保的，其保险责任所涵盖的范围，通常是地基基础、主体结构、另外还有防水系统这些关键部位。在保险的有效期限之内，要是因为工程质量潜在的缺陷，从而致使住宅出现损坏的情况，那么保险公司将会承担赔偿、维修或者是重置的责任。当质量方面出现的问题过了开发商或者是施工单位的维修能力范围，依旧能够借助保险机制得到保障 。



当前时节，IDI正从试点迈向推广阶段。上海在2019年已把它覆盖到全市住宅工程项目那儿。广州近期举办的2025建设工程保险风险管理发展会议公开披露，截止到2025年年底，广州IDI项目数量达到289个，保障面积以及工程造价规模都在持续不断地扩大。



然而，有房企领域的人士表明，虽说IDI普遍都进行了投保，可是存在理赔的周期比较长这样的状况，并且主要是针对大的问题，开发商当下所面临的整改压力，没办法借由保险及时予以覆盖；另外，在开发商依旧处于存续经营阶段的时候，保险公司一般会要求开发商预先展开处理 。



对于楼盘质量所存在的弊病以及痛点，有不少房企已经是明显地对自身“敲响了警钟”，并且开始从多个不同方面去进行严格的把控。



前面提到的具有一定规模的房地产企业的工程总监讲道，楼盘质量的背后并非是技术方面存在难题，一般情况下是管理工作做得不到位才致使这样的情况发生，所以，企业从开始施工一直到交付的整个过程都必须要做好严格的把控工作。举例来说，在进行批量施工之前要先制作样板，并且通过各个专业的验收；项目当中关键的工序应该由第三方监理进行举牌验收，要是没有通过验收就不可以开展下一道工序；工程平台要定期进行巡查检验，一旦发现存在底线问题就马上停止施工进行整改。





在交付的节点之处，于项目交付之前的三至六个月这个时间段内，能够启动模拟验收工作，第一轮模拟验收之时，要检查使用功能、交楼标准以及设计质量方面存在的缺陷等情况；第二轮检查的内容包括完整性、空鼓现象、开裂状况、烟道串烟问题以及卫生间闭水等方面；第三轮进行模拟验收，主要检查细部感官上呈现出的质量；在交付之前的一个月，要完成给水打压、通电试验等这些功能性试验；在交付之前的七至十五天，要完成工程平台的交付评估检查。



在供应商挑选这个行径上的抉择之际 ，应当从起始的源头之处着手 ，于入围的这个阶段之时要做好以前过往项目的考察工作 ，去弄清楚知晓入围单位的实际出资之人 ，以此来防止避免出现那种 “挂羊头卖狗肉 ”的情状 ；当供应商中标之后进入场地之时 ，要严格依据按照图纸以及合同来进行管理 ；朝着对供应商做出多维度层次的打分评价 ，从而形成构建起对于供应商的 “选 、用 、育 、留 ”这样一种闭环的机制 。



对于购房者而言，要是收房之后或者入住后来发现存在质量方面的问题，那么应当在第一时间向开发商或者物业公司去进行报修。在缺陷责任期这个时间段之内，是应该由施工单位来负责维修的，维修费用原则上来看是能够从质保金当中进行列支的。要是开发商或者施工单位出现推诿的情况，那么可以向住建部门去反映，进而要求督促其履行质保责任。



同时，购房者能够主动向开发商咨询，向物业咨询，或者向住建部门咨询，以此来确认项目是不是被纳入了IDI保障范围；一旦出现了在IDI保障范围内的质量问题，那么就可以直接向承保保险公司去报案；保险公司在进行受理之后，将会委托第三方专业机构去进行勘察，还会委托第三方专业机构去进行鉴定再启动维修或者赔付流程。