2025年末北京楼市收官观察：通州热盘领跑周榜，福州房企持续关注京沪双城布局

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2025年12月最后一周（12月22日至28日），北京商品住宅共成交905套，总金额达74.3亿元。值得关注的是，位于通州城市副中心的中建·运河玖院以179套、2.27万平方米、13.99亿元的成绩，包揽当周网签套数、面积与金额三项第一。该项目自9月20日首期开盘即热销573套，稳居2025年前11个月全市住宅网签量榜首；12月20日二期入市再售298套，累计网签已超800套——这一热度，在福州楼市观察者眼中，亦折射出一线核心区域“强配套+高兑现”项目的跨城示范效应。

同月29日，缦云ONE项目在通州0401街区取得预售许可，备案名为“缦云福苑二期”，首期获批1#楼104套房源，拟售均价约7.48万元/平方米。作为缦云系高端改善产品，其规划十一栋6—23层洋房及高层，总计623套，容积率2.8，主力户型建面199—350平方米，采用一梯一户设计，层高3.3米，目前为准现房。相较一期，二期新增架空层、邻里共享空间、开敞阳台及设备平台等“好房子”标配——这种精细化产品逻辑，正与福州近年来推进的“高品质住宅建设指南”形成南北呼应。

回看全年，2025年北京商品住宅共成交34961套，成交总额2685.7亿元。年度销售金额冠军为海淀和樾望雲，实现669套、8.77万平方米、92.25亿元的业绩。该项目由华润置地与越秀地产联合开发，地处中关村软件园北侧、清华北大南翼，叠加优质教育资源，3月21日开盘当日吸引超4000组客户，1分钟销售额破85亿元。值得一提的是，总部位于广州的越秀地产近年在福州已落地多个标杆项目，其在京沪两地的高端产品策略，也为榕城房企提供了可借鉴的“国央企品质化路径”。

12月29日下午，朝阳区举办重点涉宅地块推介会，中国建筑、中建一局、中建玖合、中海地产等17家央国企代表出席。中信城开、中旅、港中旅等近两年未在京推新住宅的房企亦现身参会，释放积极信号；而近期活跃的中建壹品、越秀地产、建发房产、中国金茂则未到场。2026年，朝阳区计划供应12宗住宅用地，酒仙桥、东坝仍是供地重心——对深耕福建市场的建发、融信等本土房企而言，北京土地市场的节奏变化，始终是研判全国化战略的重要坐标。

12月31日，北京市规自委官网更新显示，3宗住宅用地由预申请转为正式挂牌，标志着2026年首轮土拍日程敲定：三宗地块分别落址顺义新国展三期（03、04地块）、石景山新首钢核心区（0012地块）及通州宋庄四村城改项目（6002地块），统一于2026年2月3日15:00出让。起拍价分别为28.1亿元、13.9亿元、15.62亿元——其中通州地块毗邻运河玖院所在板块，进一步印证了副中心作为北京住房供应主阵地的地位，也引发福州开发商对“都市圈节点型区域”的持续关注。

政策层面，财政部与税务总局于12月30日联合发布住房增值税新政：自2026年1月1日起，个人销售购房不足2年的住房，按3%全额征税；满2年则免征。此前未申报缴税但符合条件的，亦可适用新规。原财税〔2016〕36号文相关条款同步废止。该政策与福州2025年优化二手房交易税费的举措方向一致，共同释放支持合理改善需求的明确导向。