福建城市更新：德化工业遗存变身非遗景点，福利院改造提升
福州福利院始建于上世纪70年代, 那个时候, 它被杂乱的城中村包围着, 现在, 道路平整了, 环境也焕然一新了。一块低效地怎么就能变成养老福地了? 这个答案就藏在60亩征收方案里。
城中村怎么变成养老福地
在改造实施之前, 市福利院的区位优势那是相当不错的, 毕竟坐落在市中心的核心区域，可是实际情况是啥子样? 院区被周边的城中村搞得支离破碎的, 像是给包围起来了似的, 而且床位那叫一个紧巴, 医疗、养老这些配套设施?
根本缺失。福州市资源规划局利用处的那个负责人他就说了, 意思大概是这样的, 老院区的地界就这么一块地方, 你如果不选择向外面去扩展的话, 那么床位的数量, 那就永远无法满足够用的需求。
经过一番改造之下, 这医院里面的路面全都重新铺好变得非常平坦整齐, 各种绿色的植物景观也都得到补充和完善, 所以这个地方就从原本那种好像被包围困住的感觉, 彻底变成了像花园一样舒适的养老活动地方。
特别值得人们去细细体会的是, 这片土地发生如此巨大的转变, 它并不是进行那种简单的修理修补工作, 而是把不同地方的权属边界彻底打破, 把所有相邻的地块连成一大片来进行整体的整合与全面更新。
床位缺口怎么补
在老城区这一块地方, 养老床位的缺口非常大, 这个数量接近了五千张, 所以那种价格普惠且质量很好的资源也就显得严重不够用了。后来这个项目最终决定去征收那紧邻的六十亩城中村土地, 在这六十五亩地里面, 拿出了十亩地来用来扩建福利院, 再把剩下的五十亩地拿出来出让给他人建设一个市社会养老中心。
市福利院的相关负责人提到, 如果仅仅是对老院区进行简单的修缮工作, 那么就会受到用地边界的限制, 这样完全不能够扩展床位数量, 同时也无法布置大规模的医养配套设施。这句话所揭示出来关于存量更新的核心逻辑是: 如果不先腾出空间来, 就不可能去做新的增量部分。
医养融合不是盖栋楼
市社会养老中心是从医养融合这个角度出发来设计的, 通过这种方式将那些利用效率不高的地块转变成了一个规模比较大而且价格实惠的医养结合空间。在土地供应条件这方面, 明确提到了要配套建设2万平方米的医疗设施, 这件事儿白纸黑字地写到了出让合同里去了。
从老人的亲人这一视角来理解, 最直观的改变体现在这里, 大家不再需要跨越不同的区域去寻找医疗资源了, 直接在院区内部就可以完成基础的诊断治疗以及后续的康复活动, 这句话说的是并不是孤立地去新建一座专门收养老人的院落, 而是要把新老两个院区放到一起来通盘进行规划, 让所有的设施能够互相共享, 让提供的各项服务能够实现互补。
分地方案怎么定
10亩进行扩建, 50亩进行出让, 这些数字表面看着确实简单, 但在这背后却是一场涉及权属整合的硬仗。城中村内部的地块处于高度碎片化的状态, 各个主体之间的诉求完全不同, 如果仅依靠任何一方来运作, 都不可能推动这片土地实现连片开发。
德化县自然资源局的负责人蒋亚飞讲了类似的体会, 他说, 多主体结构让产权显得很分散, 协调利益方面非常困难, 这种现象是老旧片区改造工作里最常见的难题, 福州采用的手段是由政府进行统一统筹征收, 一次性把权属关系理顺清楚以后再去进行分配。
低效用地再开发的福州样本
在2023年的时候, 福州获得了全国低效用地再开发试点这样的身份。晋安区的福兴经开区有一个3.55平方公里的园区, 这个园区率先开始了探索“工业上楼”这种模式的事情。如今, 全市范围内已经落地了28个“工业上楼”这样类型的项目, 并且新增的用于产业的空间已经达到了270万平方米这么多。
福利院这个项目, 跟晋安经济技术开发区那个“向天要地”的情况, 构成了非常明显的对照, 一边是往上边去要空间来做产业, 一边是到外边去搞整合去做民生工作, 谢梅腾他说老是在平地上铺开建厂的那些老旧路子已经走不通了, 这句话放在养老这个场景里面, 同样也是成立的, 靠着把老旧院区再往外扩一圈绿地这种做法, 是完全解决不了那五千个床位所存在的缺口的。
福建存量更新的下一步
福建省发布的工作实施意见以及十五五城市更新规划, 已经明确指出了需要盘活那些存量低效用地, 用来进行产业升级, 并且补充公共配套设施。从德化地区老旧厂房转变为文旅地标, 到仓山地区康养庭院发生变化, 这种发展的路径正在慢慢展开。
有一个细节大家值得去关注, 那就是在六十亩的土地中, 有五十亩是通过出让方式获得的, 而不是通过划拨方式获得的, 这就意味着市里的社会养老中心是要引入社会资本来进行运营的, 普惠性的定价和市场化的回报能够达成平衡是一个难题, 这是各地的存量城市更新项目中没法绕过去的一道考题, 你所在的那个城市里面有没有类似的案例存在, 比如说把城中村变成养老园这样的例子也是有的, 欢迎大家在后面进行留言讨论一下。
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