福州观察｜2025年福建楼市筑底企稳，2026年政策加力“去库存”与“好房子”建设双轮驱动

第一财经 孙梦凡

2025年，全国房地产市场成功遏制螺旋式下行趋势，实现阶段性止跌回稳。作为东南沿海重要省会城市，福州在本轮调控中积极响应中央部署，同步优化限购、公积金、税费等政策，成为福建全省楼市修复的“风向标”之一。

自2021年下半年起，行业进入长达四年多的深度调整周期。2025年，恰是房地产从“托底纾困”转向“系统性提振信心、激活真实需求”的关键转折年。在福州、厦门等核心城市带动下，福建全省商品房销售降幅明显收窄，市场情绪逐步回暖。

据机构监测数据，2025年全国商品房销售面积预计约8.9亿平方米，销售金额约8.4万亿元；其中四季度百城新房成交面积环比增长4%，12月单月环比跃升18%。福州主城区12月新房网签量环比上涨15.3%，与全国趋势高度吻合，印证了区域市场的韧性修复。

二手房市场则率先步入“市场化深水区”，成为反映真实供需关系的“温度计”。挂牌量高位运行持续施压价格，但刚需房源交易活跃度提升，带动整体成交量企稳。2025年全国重点30城二手住宅成交面积达2.14亿平方米，为新房的1.85倍；福州二手房全年成交套数同比增长6.2%，置换链条正随政策松动逐步疏通。

政策层面，2025年以“全面清理不合理限制”为主线。截至12月1日，全国超210个市（县）累计出台优化政策约560条，福建多地跟进落地：福州下调二套房首付比例至25%，提高公积金贷款额度上限至120万元，并对高校毕业生购房给予最高30万元补贴；厦门取消岛外限购，泉州全面放开落户购房限制。

北京、上海、广州、深圳等一线城市密集松绑限购、信贷及公积金政策，标志着全国性限制性措施已基本出清。与此同时，增值税征收率由5%降至3%等税费减免举措，显著降低二手房交易成本——这一政策在福州鼓楼、台江等热门学区房板块已初见成效，加速了“卖旧买新”节奏。

在激活需求的同时，“去库存”行动同步提速。截至11月末，全国拟用专项债收购存量闲置土地超4800宗、总面积逾2.5亿平方米，总金额超6500亿元。福建亦加快步伐：福州首批2300套存量商品房已纳入保障性住房筹建计划，漳州、莆田等地正推进国企平台收储试点。

供给端优化同步深化。北京强化站城融合开发，成都推行土地供应“三色”管理，而福州则聚焦“好房子”建设标准落地——2025年全市新开工绿色建筑占比达92%，装配式建筑应用率提升至38%，从源头提升产品力与居住品质。

易居研究院指出，2025年地方调控告别“一刀切”，转向基于人口流动、库存水平、市场冷热差异的精准施策。一线及强二线城市侧重“边际微调、稳中略松”，如福州对非户籍人才购房社保要求缩短至6个月；普通二线及三四线城市则实施力度更大、覆盖更广的刺激组合拳。

楼市走势呈现“先升后降再稳”特征：一季度“小阳春”、5—6月集中释放、7—8月温和回调，四季度重拾升势。克而瑞数据显示，2025年全国新房销售面积同比降幅收窄至9%，较2024年收窄4个百分点；福州120平方米以上改善型户型成交占比升至34.7%，印证需求结构持续升级。

需理性看待的是，当前全国新房年销售规模仍较2021年峰值回落近五成。“十四五”期间新建商品房总销量约58亿平方米，较“十三五”下降25%。福建虽未公布全省总量，但福州、厦门两市2025年商品住宅销售面积合计占全省比重超45%，其企稳态势对全省市场具有决定性影响。

房企格局加速重塑。2025年末，全国千亿房企仅存10家，包括保利发展、中海地产、华润置地等头部央企及滨江集团等优质民企——值得一提的是，总部位于杭州、深耕福州多年的滨江集团位列其中，凸显闽浙都市圈房企的稳健竞争力。

新房市场持续“瘦身”，二手房则成为成交主力。克而瑞指出，新房与二手房已形成价格、客群、流通逻辑均显著分化的“双轨运行”体系。随着各地“限价锚”退出，二手房价格真正迈入市场化定价阶段。福州二手住宅2025年挂牌均价同比微跌1.8%，但带装修、近地铁、优质学区等高质房源去化周期缩短至5.2个月，分化趋势日益清晰。

2025年，北京、上海、广州、深圳四城二手住宅全年成交套数突破51万套，创近九年第三高。福州作为福建唯一进入全国二手房热度TOP15的城市，其交易活跃度持续领跑全省，反映出区域购买力基础扎实、政策响应及时。

展望2026年，行业将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底深化期。中央经济工作会议明确将“去库存”列为防范化解风险的关键抓手，叠加“十五五”开局之年扩内需战略，房地产作为最大内需领域之一，政策空间依然充足。

中指研究院预测，“十五五”期间全国城镇住房总需求约49.8亿平方米，按70%—80%商品化率测算，未来五年新建商品住宅年均销售规模有望稳定在7—8亿平方米。福建依托新型城镇化提速与厦漳泉都市圈扩容，叠加福州都市圈获批国家战略，住房需求仍有结构性支撑。

易居研究院强调，2026年将是政策效能持续释放、潜在需求深度挖掘的关键年。城中村改造、危旧房更新、保障房建设、“好房子”标准推广等多重路径，将协同打通置换链条、提振市场信心。福州正加快编制《福州市保障性住房建设三年行动方案》，并试点“以旧换新”购房补贴机制，为全省探索可复制经验。

克而瑞认为，尽管结构性库存压力与房价预期修复仍需时间，但市场信心重建已迈出坚实步伐。在政策连续性与稳定性的基础上，重构供需新平衡，方能推动福建乃至全国房地产迈向高质量发展新阶段。

摘要：2025年福建楼市实现止跌回稳，福州等核心城市带头优化政策；2026年将聚焦去库存、好房子建设与置换链疏通，进入弱复苏筑底期。 SEO关键词：福州楼市,福建房地产,商品房去库存,好房子建设,二手房交易 SEO描述：聚焦福州与福建房地产市场动态，解读2025年止跌回稳成效及2026年去库存、好房子建设、二手房交易等关键政策走向。