郁亮退休！万科36年职业生涯落幕，后地产时代何去何从？
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在2011年的时候，当时郁亮凭借着一身精炼的肌肉登上了时尚杂志的封面，那个时候，人们是很难把这位被称作“型男”的人，与两年之前在南极点呈现出大腹便便形象的他联系到一块儿的。
为了将外界针对他的“不敬业”质疑给洗刷掉，这位身为万科掌门人的人，花费十年时间跑步，完成了自我重塑。他常常说：“做企业如同跑马拉松，关键之处并非是某一段路程的配速，而是整个过程的节奏。”。
郁亮喜好进行跑马拉松这项运动 ，这于地产圈而言可不是稀少罕见没听说过的事 ，然而这场围绕郁亮万科节奏范畴之内的“马拉松”行动 ，在二零二六年一月八日这个时间点迎来了结束结点 。万科A发布公告进行宣告 ，年满六十二岁的郁亮由于到达规定年龄从而退休 ，正式辞去董事以及执行副总裁这两个职务 ，终结了他在万科持续长达三十六年的职业工作生涯 。
《安生世界观》报道，2025年10月下旬，传来一则“配合调查”的传闻，这把一位地产老兵推向了风口浪尖，离别前的最后一段路是不平坦的 这使得离别前的最后一段路并不平坦 其尽管官方随后证实他已“回岗” 然而风波始终没停 短短两个多月后 辞职消息落地了 。
郁亮进行转身，这并非单只是其 own 的谢幕之举，更是中国房地产行业处于野蛮生长阶段的那个时代走向终结的一种缩影呈现形式。万科发布一个公告表明公司的运作处于正常状态，然而那个曾经在深圳湾海岸线之上画出了长达 26.2 公里轨迹的领跑者，已然正式地退出了舞台，于后续留下了一个充斥着不确定性因素的后地产时代。
01 地产“吹哨人”
在中国房地产行业的发展进程里，郁亮身为万科集团的前任董事会主席，一向被视作行业至关重要的人物。他是在行业内声名远扬的“北大才子”，曾借助敏锐无比的洞察力，多次针对行业转折点给出预判，被媒体称作地产“吹哨人”。
1965年，郁亮在江苏苏州的一个普通家庭诞生，其母亲身为工人，父亲作为工程师。1988年，他从北京大学国际经济学系结业，取得学士学位；而后在1997年赢得北京大学经济学硕士学位。
大学那段时期，郁亮最为喜爱去读罗曼·罗兰所著的《约翰·克里斯朵夫》，以及威廉·曼彻斯特所写的《光荣与梦想》。约翰·克里斯朵夫身上具备的奋斗精神，使得他为之深深着迷，而《光荣与梦想》这本书籍所刻画描绘出的美国断代史，让他坚信在那种纷乱状况下崛起的时代，乃是凡人能够成就自身理想的最为优良美好之舞台。
基于对处于改革前沿位置的深圳所怀有的向往之情，郁亮在1988年毕业后向着南方行进，步入深圳外贸集团公司就职。1990年时，他加入到此万科之中，以证券与投资业务作为起始点向前迈进，一步步地将自身才能予以展现。1992年，他担当起公司董秘一职，1994年成为公司董事，1996年担任总副经理，1999年晋升为常务副总经理兼财务负责人。2001年，36岁那个年纪的郁亮就任万科总经理，开启全面主持工作的历程。
2017年的时候，王石公开进行对外表明自己隐退这件事，朋友圈所配的图片就是他和郁亮在珠峰山脚下所拍摄而成存在的合影。后来由于王石选择隐退这种既定情况，郁亮得以接任万科董事会主席这一职位，进而转变成为万科这一行业当中像是巨轮一样存在的新的掌舵之人。
然而，当他慢慢从王石那耀眼的光环之中走出来以后，他性格里“悲观”的那一面开始被外界所关注。这种谨慎的态度呀，大概跟他财务出身的背景是有关联的呢，财务会计的谨慎性原则着重强调不高估资产，不低估负债，也就是要对可能会出现的损失进行充分的考量，并且对潜在的收益秉持保守的态度。
身为万科起到掌控方向作用之人，郁亮目睹了公司急剧飞速地向前发展。在他的引领之下，于2010年的时候，万科的销售额冲破了千亿，进而成为了我国首个达成这般规模的房地产企业。
可是，当行业还深陷于“万亿梦想”之际，郁亮于2012年头一回提出“行业步入白银时代”。到了2018年，万科郁亮喊出的“活下去”口号，令市场刹那间一片哗然。那个时候，房地产行业正处在蓬勃向上的发展进程中，追求规模扩张成了一众房企的目标。而在2022年，他又提出房地产迈入“黑铁时代”，着重强调房企要从规模扩张转变为质量发展。
2025年1月那时候，万科实施了管理团队方面的调整，郁亮辞去了董事会主席这个职务，去担任集团董事以及执行副总裁，一直到这一次正式退休 。
02 深铁时代万科的“刮骨疗毒”
财经作家吴晓波曾视万科为中国企业改革的典范。
四十年当中，这个有着传奇光环笼罩的行业领跑人物，始终作为投机现象到处存在的地产界里极为少见的那种“好学生”以及稳健类型者。然而呢，万科现时命垂一线的状况超出了所有人的预先估计，如今，这位往昔的“成绩优秀者”，最终还是没能扛住行业调整以及债务洪峰两边的同时夹击，从而陷入进到了从来没有过的艰难处境里，。
2025年1月27日，万科忽然发布了人事调整的公告，郁亮辞去董事长职务，大股东深铁集团董事长辛杰出任新董事长，祝九胜以“身体原因”辞去总裁、CEO等全部职务，转任顾问，同时新增3名来自深圳国资系统的执行副总裁，这轮调整被业内解读为“深铁全面接管万科”的标志，至此万科结束了长达30年的“职业经理人主导”时代，进入“国资+职业经理人”的双重管理模式。
于2025年10月13日，万科再度发布一篇公告，辛杰鉴于个人方面的缘故，提出辞去公司董事以及董事长的职务，在离职之后不会再担任公司的任何职务。董事会表示同意选举黄力平成为公司第二十届董事会的董事长 。
在管理层出现连环动荡，业绩承受压力的情况下，大股东深铁的“救赎行动”早就全面启动了。2025年被万科内部称作“深铁时代元年”，一系列大刀阔斧做的调整背后，是那家老牌房企在负债重重压制下的生死突围之举。
身为深铁集团培育出的高管级别人员，黄力平长时间投身进去参与万科和深铁两者之间的战略合作事宜，对于“轨道 + 物业”这样的模式有着深入且透彻的理解。在 2025 年 11 月这个时间段，黄力平头一回以新任董事长的身份在公开场合现身于万科股东大会。
这次股东大会有个主题，这个主题针对一个议案，该议案是关于深铁集团向公司提供股东借款，并且公司就此提供担保来订立框架协议，要对这个议案进行表决。
依据此次议案，从2025年开始，一直到2025年股东大会开会那一日，深铁给万科提供不超过220亿元额度的借款，用来偿还公司公开债的本息，以及深铁同意的指定借款利息。到现在，深铁集团已经提供无抵质押担保借款的总金额为213.76亿元。万科接下来需要对已经产生的借款提供抵质押担保，不然深铁有权利要求提前偿还已经产生的借款的本息。
该项议案，曾经引发了市场的多次议论，有这样的一种观点，觉得此次议案是深铁方面朝着万科追讨抵押物，并且对于万科的流动性给予的支持，可能也要结束了。
地产资深人士张宏伟，针对郁亮离职，向凤凰网财经《公司研究院》表示，按正常节奏，郁亮其实应该已经离开，郁亮这一角色过渡已大半年，也该到离开的时候了，深铁入驻，核心管理层必然进行换血。
他做了进一步地剖析，郁亮当下并非是主动提出辞职的，而是实际上已经不存在合适的职位了。当前给予他的职位表面上看起来是常务副总裁，然而实际上更多的仅仅是起着虚职的作用，并没有实际的权力。既然情况是这样的，那么继续留任所具有的意义就不是很大了。从另一方面来讲，要是现在选择退出来，反而有益于能够保护自身；假设继续留下来，未来说不定还会被牵涉进不必要的风险当中。
03 债务危机下的艰难自救
在近些年时段之内，万科遭遇着严峻的挑战情况，一直到2025年三季度末尾的时候，万科具备利息的负债加起来总共是3629.3亿元，其中在一年之内到期的具备生出利息的负债达到了1513.9亿元，然而货币资金仅仅只有656.8亿元，现金和短期债务的比例仅仅是0.43，远远低于安全的界限。
在2025年的时候，万科被国际评级机构把评级往下调低到了“垃圾级”，债务方面的问题变成了众人关注的焦点，当年前三季度，万科达成营业收入1613.9亿元，跟之前相比下降了26.61%，净亏损达到280.2亿元，跟之前比扩大了56.14%。
万科采取一系列措施以应对危机，大股东深铁集团累计提供近300亿元资金予以支持，公司借助REITs盘活商业资产，成功发行中金印力消费REIT、中信万科消费基础设施基金等，同时推进债务展期协商，还与银行达成延期付息协议。
说到保交房这一情况，万科预计在2025年的时候能按期保质交付11.7万套房屋，它已经完成了近两年以来所需交付量的大约70%，并且交付高峰期已然过去。
去年12月22日，传来一则消息，当时是“22万科”第二次持有人会议，唯一展期方案未达到90%通过门槛，仅仅获得20.2%有效表决同意，反对比例大幅高达78.3%。不过，30个交易日宽限期议案凭借90.7%的投票同意率获得通过，从而为化债争取到喘息空间。
在这同一时间，不一样的是，另外一笔有着37亿元到期金额的债券“22万科”，也在以相同的进度同步推进展期议案的表决事项。从最终呈现出来的结果而言，虽然当下的时候，万科首次提出的展期议案并没有获得通过，然而各个方面依旧在采取措施避免让万科出现那种非常严重的实质性违约状况，仅仅只是这场围绕着债务进行化解的市场化博弈活动，仍然还在持续不断地进行着。
有人讲，除去万科人之外 ，不存在别的力量能够拯救万科 。郁亮的离职 ，似乎像是一个时代终结的证明 。他于万科埋头奉献长达36年 ，靠财务人的严谨以及极具前瞻性的眼光 ，驱使这家地方企业迈向行业顶端 。然而在职业生涯的暮年 ，他必须直面行业极度下行的酷寒严冬 。截止公告发布之日 ，郁亮依旧持有超越739万余股的万科股票 。
把目光投向过往，有郁亮这类的地产一代，曾亲身经历且尽情享受了行业处在红利期间那种如黄金般的岁月，财富跟着上涨，地位也跟着提升。可是呢，随着房地产周期进入到深度调整阶段，命运的天平开始出现倾斜状况。近些年来，地产以及与之相关行业的管理层各种退休、被留置、跳楼甚至入狱等新闻频繁传出。随着这一代人员密集地退场，中国房地产行业“野蛮生长”的狂飙时代已经画上了句号。没错，一个时代真的是结束了。
可是，舞台帷幕已然降下，那声响却尚未完全消散，至于万科的自我拯救之举，又会是由哪一个人来继续书写呢？
参考资料
《地产大佬人物志：“狠人”郁亮》，楼市资本论
