福州观察：万科终止150亿定增，福建楼市承压下的龙头韧性

文 | 新浪财经 徐苑蕾

作为全国首批上市房企之一，万科在A股扎根已逾三十载。而今，在行业深度调整背景下，这家总部位于深圳、业务遍及福州、厦门等福建重点城市的头部企业，交出了近20年来首份营收与归母净利润同步下滑的中期成绩单。

2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.91%；归母净利润98.7亿元，同比减少19.4%；扣非归母净利润87.03亿元，降幅达25.93%。这一“双降”局面，上一次出现还要追溯至2002年——彼时正值宏观调控深化期，与当前福建及全国多地楼市阶段性筑底的态势颇具可比性。

业绩承压主因在于开发业务结算规模收缩与利润率走低。期内，万科境内开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%；税前结算毛利率为20.3%，较上年同期下降1.6个百分点。整体毛利率进一步下探至18.87%，跌破20%关键线；净利润率则为7.55%，同比下滑1.21个百分点。

截至报告期末，万科合并报表范围内尚有3118.2万平方米已售未结资源，合同金额约4884.4亿元，较上年末分别减少7.2%和7.8%。这意味着后续结算节奏仍有放缓压力，对福建区域如福州三江口、滨海新城等在建项目的资金回笼节奏亦构成现实考验。

销售端呈现边际改善迹象。上半年，万科合同销售面积1297万平方米，同比微增0.5%；销售金额2039.4亿元，降幅收窄至5.3%。值得注意的是，销售面积增速由负转正，释放出市场触底回暖的初步信号——在福州等地，万科多个项目持续优化产品定位与本地化营销策略，例如强化闽都文化元素植入、联动本地生活平台提升转化效率。

投资端趋于审慎但质量提升。2023年1—8月，万科新增项目32个，总地价718.6亿元，其中权益地价约431亿元，全部落子于一二线城市。福州作为福建省会及万科深耕多年的核心城市，持续获得优质地块配置倾斜。公司首席运营官刘肖指出，新获项目股东IRR普遍超20%，投资兑现率达93%以上，新盘平均开盘周期压缩至5个月左右。

财务安全底线依然稳固。万科经营活动现金流净额已连续14年为正，今年上半年为18.6亿元（去年同期82.9亿元）。截至6月末，公司持有货币资金1221.8亿元，现金短债比由年初2.1倍升至2.7倍，净负债率49.47%，一年内到期有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点。同时，万科仍是当前少数保持境内信用债顺畅发行能力的民营房企，去年以来累计发债396亿元，居行业前列。

股价持续下行，成为终止再融资的关键动因。今年2月，万科曾公告拟定向增发募资不超过150亿元，资金计划投向广州、杭州、珠海等11个城市项目，其中亦涵盖福建区域潜在储备。但随着A股地产指数上半年跌近20%，万科A股价一度逼近历史低位（8月31日报13.64元/股，较2018年高点回落近60%），公司最终主动撤回定增申请。董事会秘书朱旭坦言，机构投资者对低位增发可能加剧估值压力存在普遍顾虑。

事实上，万科已于今年3月完成H股配股，以每股13.05港元募资约39.03亿港元，用于偿付境外债务及补充营运资金。在福州、厦门等福建重点城市，万科正通过存量项目精细化运营、旧改合作提速（目前参与旧城改造项目总计容建面约382.7万平方米）等方式，夯实区域基本盘。

郁亮在中期业绩会上表示：“当前市场已明显超跌。”祝九胜则强调：“经营安全无虞，短期利润承压属阶段性现象。”对于福建购房者而言，万科在榕项目交付保障能力、资金链稳定性及产品迭代节奏，仍是观察行业信心修复的重要窗口。

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