福州观察｜浙江首个危旧房“原拆原建”试点落地杭州：548户自筹4.7亿元焕新老小区

管理员 2024-03-04 182 文末可点击分享

在福建持续推进城市更新的当下，邻省浙江的实践尤为值得关注——杭州拱墅区浙工新村成为全省首个城市危旧房有机更新试点项目。548户居民自主筹资4.7亿元，不靠拆迁、不等安置，以“原拆原建”方式将上世纪80年代建成的“老破小”，升级为配备电梯、地下车库与适老化设施的现代化住宅。

浙工新村位于杭州市拱墅区潮王路，地处城市核心区，交通便利、配套成熟，但14幢楼宇中最早建于1983年，13幢建于2000年前，其中4幢早在多年前即被鉴定为C级危房。94岁高龄的浙工大退休教师鲍老师回忆：“台风天社区得安排我们住宾馆，就怕房子出事。”

改造并非易事。从2015年下城区初步提出重建构想，到2018年因同意率未达90%而搁置，再到2023年5月杭州出台《全面推进城市更新的实施意见》，浙工新村终于迎来转机。“浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新（试点）项目实施方案”同步公告，标志着浙江首个由业主主导、政府引导、市场化运作的危旧房更新模式正式落地。

2023年6月启动签约，初期仅85.4%住户响应；街道迅速组建“一楼幢一代表”的居民自愿更新委员会，联合法律服务、基层调解与住房保障力量开展6轮入户沟通。86岁的胡奶奶起初顾虑搬迁折腾，但在社区干部和老邻居反复上门算细账、讲政策后，最终签字支持。“政府做事，终究是为老百姓好。”她说。

截至当年6月底，签约率达99.82%，历时84天完成关键突破。按方案，业主承担改造成本约1350元/平方米，一套80平方米房屋基础投入约10.8万元；对比周边二手房3.2万–3.4万元/平方米的成交均价，性价比凸显。若叠加车位购置、面积补差等需求，部分家庭出资超数十万元，亦属现实挑战。

施工于2023年11月全面启动。记者2月20日探访现场时，绿色围挡内塔吊林立，桩基与地下室围护工程正同步推进。昔日斑驳楼群已成历史，取而代之的是兼具安全性、功能性与品质感的城市更新样板。

放眼浙江，类似困境在嘉兴平湖银都景苑、金华金东东关社区、台州黄岩多个老旧小区中普遍存在：墙面渗漏、飞线乱挂、停车难、设施老化……而普通住宅50年设计使用年限，正推动越来越多城市中心区老小区步入更新窗口期。相较简单翻新或整体拆迁，浙工新村探索的“居民主体+政府托底+专业协同”路径，为福州及全国同类城市提供了可参考的有机更新范式。

老小区改造，从来不是刷墙铺砖的表面功夫，而是水电气网、消防安防、电梯加装、养老托幼、停车扩容等系统性重构。其难点不在技术，而在共识；不在资金，而在共治。浙工新村的实践表明：当居民真正成为更新主角，政策才有温度，工程才具韧性。

老小区改造困难多

改造责任主体转变

在浙工新村改造的过程中，存在着哪些困难和问题？有哪些经验值得借鉴和推广？对此，《法治日报》记者展开了深度调查。

2月20日，天空下着蒙蒙细雨，记者来到浙工新村施工现场，看到四周都被绿色钢板围挡着，塔吊、卡车和挖掘机同步作业，各种机械碰撞的响声回荡在这片空地上。

年前刚来时，这里还是一片平地，如今已经开始陆续进行各种施工项目。在围栏外，记者遇到一位年轻工人小高。他告诉记者，目前浙工新村正在进行桩基施工和地下室围护工程。

在去年11月正式施工前，浙工新村还是由14幢多层楼房组成的“老破小”。其中最早的一幢单元楼建于1983年，其余13幢均建于2000年之前。在多年前，浙工新村中的4幢房子就被判定为C级危房。

“之前遇到台风天气，社区的人就会组织我们出去住宾馆。”在“危房”居住多年的浙工新村老业主、94岁高龄的浙工大退休教师鲍老师告诉记者。

在浙江，像浙工新村这样隐藏在城市中心，经过岁月的洗礼变老、变旧甚至是成为危房的小区还有很多。

嘉兴平湖市的银都景苑小区，是个有着20多年历史的老小区。因路面狭窄、地砖陈旧，居民滑倒和车辆剐蹭的事故时有发生，居民们也常向小区物业公司吐槽和抱怨墙面漏水、停车位不够；金华金东区东关老旧社区内的小区建于20世纪90年代，是典型的老旧区块，楼道“牛皮癣”、空中飞线、基础设施陈旧、停车难停车乱等“顽疾”长期困扰这里的1000余户居民；台州黄岩区的9个老旧小区，由于建造年代久远，出现外墙瓷砖脱落、道路破损、路灯损坏、停车难等诸多问题……

普通房屋的使用年限为50年，随着时间推移，房屋必然会出现老化、危旧，对居民的生活起居造成消极影响。因此，老旧小区的改造重建，成为一项备受关注的民生工程。

然而，改造并不是给斑驳的墙壁重新刷上油漆，也不是把老建筑一拆了之那么简单，而是对水电气路、光线、管网的全面改造，还要加装电梯，配建停车设施、养老设施等。由此可见，其成本投入是非常高的。

同时，由于涉及众多业主的利益，旧改过程中的协调工作并没有那么容易展开，整个项目甚至可能因为部分业主的反对而停滞不前。

浙工新村的重建，就是一个典型的例子。

早在重建之前，浙工新村就因危房问题受到过不少关注。2015年，原杭州下城区政府就曾提出过对浙工新村所在区域的危旧小区进行推倒重建，但由于各种原因，后续不了了之。2018年，针对浙工新村的危改问题还进行过一次“入户民意调查”，最终因为同意率未达90%，重建计划再度被搁置。

8年来，重建计划几番被提起，却又几度被搁置。

直至2023年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。同月，“浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新(试点)项目实施方案公告”发布。

由此，浙工新村成为浙江省内首个采取自主更新模式进行重建的危旧房小区，顺利开启了改造之路。

早年间，拆迁是较为常见的老小区改造模式。在很多人的刻板印象中，拆迁不仅不用掏钱，还有钱赚。

对于近年来兴起的“原拆原建”“有机更新”模式，很多人都持质疑态度，不愿轻易尝试，因此一些老小区改造失败的例子也时有发生。

温州蒲鞋市街道的双井头新村，几年前就被鉴定为危房，是温州市比较老的一批小区。2021年5月21日，蒲鞋市街道组织召开小区改造居民意见征求会，最终因部分居民不愿意支持，这批小区的原拆原建计划被迫终止；2022年，浙江宁波海曙区一老小区因居民同意收购意愿未达到100%，拆迁改造计划被迫中止；同年，浙江嘉兴的金都景苑老小区在改造时，因低层住户不同意加装电梯，也引发了一些风波。

反观浙工新村的重建试点项目，从立项到实际开工，仅用了3个多月的时间。

根据公示，浙工新村业主承担的改造费用为1350元/平方米，打个比方，一套80平方米的旧房，改造成本为10.8万元，如果业主没有购买车位和扩充面积等其他方面的需求，只需支付10万余元，就可以获得一套新房。

通过咨询“贝壳找房”的中介，记者得知，目前浙工新村所在地区的二手房成交参考均价为每平方米3.2万元至3.4万元，相比之下，浙工新村的业主们只需承担改造费用就能得到一套新房，无疑是划算的。

当然，如果加上面积补差和置换增加的面积及对车位的需求，支付金额就要往上走，往往高达几十万元，为此很多居民不愿承担这笔费用。

作为浙江第一个城市危旧房有机更新的试点项目，浙工新村的改造模式似乎过于“新潮”，一时之间也让部分业主无法理解和接受。

2023年6月启动重建签约期间，一些业主因对自主承担改造费用存在质疑，对政策、后续居住问题存在顾虑，没有选择立刻签约，6月22日，签约率为85.4%。随后4天里，仅签约了28户，浙工新村的重建计划似乎再度遇到瓶颈。

“一开始，我就是不同意的那一批人，主要是我年纪大了，不想搬来搬去的，多麻烦呀。”86岁的浙工新村业主胡奶奶也是浙工大的退休教师，起初她对重建这事儿并不乐意，但周围的很多老邻居倒是持支持意见。

“这次情况与之前不太一样，群众希望重建的呼声更强烈，配合度也更高。”朝晖街道党工委书记李骃坦言，此次“破冰”的难点不在主观意愿，“一些没有签约的住户其实也同意重建，但确有现实困难，对搬迁有顾虑”。

为推进签约进程，拱墅区按照“一楼幢一代表”成立居民代表自愿有机更新委员会，由13名代表配合开展意见收集、沟通协商等工作，连续发起6轮的入户走访。

“针对存在政策疑虑、遗留问题等的重点住户，我们联动法律服务机构、基层调解团队上门服务，从区内房源调剂到帮助搬家，能想到的都做到了。”李骃说。

胡奶奶告诉记者，当时社区工作人员和她熟悉的老邻居们一趟趟地上门给她做工作，帮她算账，还耐心细致地讲政策、摆道理，时间久了，胡奶奶也想通了。“政府搞建设是为了老百姓嘛，所以最后我还是同意了。”

在街道社区和居民代表们的积极推动下，浙工新村的重建得到了绝大多数居民的信任和理解。