福州观察｜2026丁祖昱评楼市：福建房地产步入深度调整尾声，规模回归理性新阶段

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1月7日，“2026丁祖昱评楼市”发布会在福州同步关注下举行。克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱指出：当前房地产市场已跨入本轮调整的关键收口期——尤其在福建及全国重点城市，二手房价格正加速探明底部区间，行业整体正从“规模扩张”转向“质量优先”的理性轨道。

据克而瑞数据，2025年全国商品房成交面积约为8.9亿平方米，大致回落至2009年水平；成交金额约8.4万亿元，接近2015年规模。其中商品住宅成交面积7.4亿平方米，相当于2007年体量。这一收缩并非失速，而是行业主动“挤泡沫、降杠杆”的必经过程——正如福州近年严控开发节奏、强化预售资金监管所体现的治理逻辑，正与全国理性化趋势同频共振。

供给端同步深度回调：2025年全国新开工面积缩至约5.8亿平方米，退至2004年前后水平；竣工面积约6.0亿平方米，亦回落至2007年量级。值得注意的是，福建部分城市如福州、厦门已率先推动“以旧换新”政策落地，通过政府平台收购存量房转作保障性住房，为供需再平衡提供区域实践样本。

尽管总量收缩，房地产仍稳居中国经济压舱石地位：开发投资占GDP比重6.1%，增加值占比约6%；全国城镇住房总估值达381万亿元。横向对比可见，2025年前10个月商品房销售额（6.9万亿元）是同期汽车销售额（3.8万亿元）近两倍，凸显其不可替代的大宗消费属性——在福州三环内改善型需求持续释放、四城区二手房带看量同比上升12%的背景下，这一基本盘更具现实支撑力。

需求侧结构性变化尤为显著：2025年全国30个重点城市二手房成交面积达2.14亿平方米，创历史新高。但丁祖昱提醒，二手房在户型设计、建筑品质、节能标准及得房率等产品力维度，正面临新房持续升级带来的系统性压力——这恰与福州近年推广绿色建筑标准、强制执行全装修交付等政策导向形成呼应。

国际比较视角下，本轮国内房价调整深度已超均值：全球1970年以来57国房价最长调整周期平均为4.5年，回调幅度约22%；而北京、上海、杭州及福州等核心城市二手房价累计降幅已明显超出该基准，进入“深调尾声”阶段。

三大信号印证底部临近：其一，30城租金回报率中位数升至2.06%，高于一年期定存利率；其二，部分核心板块新出让宅地起拍价反超周边二手房成交均价；其三，北京、上海、杭州及福州四城2025年二手房新增挂牌量同比显著下降——福州鼓楼、台江等热点区域挂牌量减少逾18%，市场惜售情绪增强。

丁祖昱明确表示：“回调幅度已足够充分，不应再预设单边下跌预期。”他特别指出，部分中介机构短期以降价促成交的策略，虽提升当期流动性，却加剧购房者观望心态；唯有价格企稳，才能真正激活福建本地改善群体及新市民的合理置业需求。

上海表现亮眼：2025年新房成交4297亿元、二手房7700亿元，合计破1.2万亿元；亿元级豪宅成交72套，领跑全国。这一现象印证了核心城市优质资产的抗跌韧性——同样在福州，东二环泰禾广场、华润万象城等TOD综合体周边次新房价格连续两季度环比微涨，反映区域价值重估正在发生。

展望未来，丁祖昱强调中国房地产仍有坚实基本面支撑：扣除自建房后，全国城镇人均住宅面积约30平方米；北京、上海及福州等高密度城市的人均商品房面积仍低于全国均值。“房地产不是夕阳产业，而是进入高质量发展的新周期。”他总结道。

摘要：丁祖昱研判2026年房地产进入调整尾声，福州等核心城市二手房价格触底迹象明显，行业规模回归理性，长期需求依然稳固。 SEO关键词：福建房地产,福州楼市,丁祖昱评楼市,二手房价格,房地产调整 SEO描述：聚焦福建房地产动态，解读丁祖昱2026评楼市观点：福州楼市步入调整关键期，二手房价格趋稳，房地产规模回归理性发展轨道。