福州房地产2026年迎转折点

福州楼市观察：招商证券研判2026年或是全国房地产关键转折年

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据新华财经1月5日上海电（记者 谈瑞），招商证券房地产研究团队在最新年度策略报告中指出，中国房地产行业或于2026年迎来重要拐点。在租金水平与房贷利率维持现状的基准假设下，全国样本城市净租金回报率预计将于2026年11月前后与房贷利率实现基本持平——这一“自然均衡点”，正成为判断市场筑底节奏的核心标尺。作为东南沿海重要省会，福州二手房挂牌量同比增幅亦处于全国中位区间，本地市场动态已悄然嵌入全国周期演进逻辑。

该团队将2026年行业关键变量凝练为“三个市场焦点+一个均衡时点”：一是重点城市二手房库存去化进展，含福州在内的福建主要城市挂牌套数持续承压；二是“金融16条”政策到期后的接续安排；三是头部房企债务展期落地实效。其中，“均衡时点”即净租金回报率与房贷利率的交汇，被视作需求企稳的底层信号。

数据显示，当前二手房市场供需再平衡仍面临现实阻力。截至2025年11月，全国49个重点监测城市二手房累计挂牌套数较2024年末增长12%；同期，超七成城市月度成交面积同比下滑。供需错配持续施压价格——当月70城二手住宅价格指数环比下跌0.7%，跌幅较年中进一步扩大。值得注意的是，福州五城区2025年四季度挂牌量同比升幅达9.3%，略低于全国均值，但成交周期延长趋势明显，凸显区域市场韧性与压力并存。

研报强调，租售比与房贷利率差值收窄，是支撑需求逐步回稳的关键机制。目前样本城市平均差值约为60个基点。若维持当前租金及利率水平，并按2025年以来房价月均跌幅线性推演，均衡点大概率落在2026年11月。若期间出现LPR下调或租赁需求回暖，该节点有望提前到来。

从资本市场视角看，招商证券援引美国2009年经验指出：一旦净租金回报率由负转正并持续高于房贷利率，地产股往往迎来显著超额收益。这意味着，在均衡点临近前，A股地产板块或已开始对二手房去库存进程进行前瞻性定价——而福州、厦门等福建核心城市的实际去化效率，将成为影响全国房价企稳节奏的重要区域变量。

摘要：招商证券预测2026年11月前后全国房地产将现租金回报率与房贷利率均衡点，福州等福建城市去库存进度成关键观测指标。 SEO关键词：福州楼市,福建房地产,招商证券研报,2026房地产拐点,二手房去库存 SEO描述：招商证券最新研报指出2026年或迎全国房地产拐点，福州楼市作为福建代表纳入核心观测体系，聚焦租金回报率与房贷利率均衡时点及二手房去库存进展。