福州观察：全国楼市深度调整下的“保交楼”突围战

房地产市场正经历一场前所未有的结构性重塑。2023年9月，《中国新闻周刊》记者陈惟杉在总第1107期（2023.9.4出版）报道指出，随着一系列稳楼市政策密集落地，始于2017年的长周期调控已基本收官，新一轮以“稳预期、保交付、化风险”为核心的政策周期正式开启。

8月31日，央行与国家金融监管总局联合发布重磅举措：全国首套商业性个人住房贷款最低首付比例统一降至20%，二套房为30%；同时下调二套住房贷款利率下限。此次调整覆盖所有城市，是继2008年金融危机后第二次全国性强力托市行动，亦为首次系统性下调存量房贷利率。

政策信号虽强，但市场修复仍需时间。在全国70个大中城市中，郑州新房与二手房价格环比跌幅分别高居第三与第一——这并非孤例。在福建福州，尽管未出现大规模停工现象，但部分远郊板块新盘去化承压、二手房挂牌量攀升，同样折射出购房者信心尚未根本回暖的现实。

郑州作为典型样本，其市场逻辑已被彻底改写：往年新房成交量常年为二手房两倍以上，而今年上半年，全市二手房成交37000余套，新房仅36000余套，首次出现倒挂。位于市区的升龙凤凰城，一套近90平方米两居室挂牌价从年初108万元降至102.6万元，业主已连续调价超两个月；疫情前该户型售价曾达140万—150万元，当前整体较2020年水平回落约15%。

更深层的挑战来自房企经营循环：债务违约→项目停工→销售恶化→回款困难→再融资受阻。以碧桂园为例，2023年前7个月权益销售额同比2022年下降35%，同比2021年骤降61%；7月单月销售额缩至121亿元，已退出克而瑞上半年销售榜前三。国家统计局数据显示，1—7月全国商品房销售面积同比下降6.5%，其中7月单月仅9167万平方米，创年内新低，环比下滑46.1%。

值得注意的是，“优等生”亦难独善其身。碧桂园曾于2021年仅踩中“三道红线”中一条，2022年全部达标，并获工行、中行、邮储银行超1500亿元授信支持。然而2023年7月中下旬起，其境内多只公司债连跌，美元债与港股股价同步走弱。8月7日虽如期兑付一笔13.6亿元境内债本息，但同日被传佛山工作组进驻——尽管企业否认，市场疑虑却持续发酵。真正偿债高峰尚在9月，一笔余额近40亿元的境内债券亟待兑付。

资金困局背后，是复杂的财务结构。“明股实债”普遍存在，导致财报负债被低估，项目公司资金实际不可动用。截至2022年底，碧桂园账面现金1475.5亿元，现金短债比1.6倍，表面安全；但大量资金须专用于“保交楼”——其全年计划交付70万套，上半年已完成27.8万套，交付量仍居行业首位。

“保交楼”已成为地方政府头号任务。北京交付率达61%，南昌达58%，华东、华南整体进度优于中西部。福州虽暂无大规模停工项目，但市住建部门已建立预售资金动态监管机制，并对重点开发企业实施“一项目一策”风险排查，强化过程管控与资金闭环管理。

然而纾困资金落地仍存梗阻。百年建筑网调研显示，多数“保交楼”项目申请专项资金平均耗时约8个月，仅西安、重庆、武汉少数项目获批；截至2023年5月，河南“保交楼”样本项目交付占比仅11%。郑州提出年底前推动147个停工项目“交付大头落地”，但执行难度不容低估。

地方财政亦承压前行。监管账户资金跨项目调剂已成现实——如山东临沂恒大水世界项目约定，销售回款除保障本体建设及优先偿还新增借款外，明确可用于“临沂市内其他恒大项目交楼支出”，甚至优先级高于原有债务清偿。

产业链风险同步传导。截至8月21日，沪深两市至少49家上市公司被投资者问询与碧桂园业务往来及应收账款情况。蒙娜丽莎、帝欧家居、惠达卫浴等均披露已收紧结算方式，推行现款现货、工抵优质房源及法律追索并举策略。相较恒大高频商票违约，碧桂园风险传导相对缓和，但对上游中小供应商的资金链冲击依然真实存在。

正如北京大学姚洋教授所言：破产重整不是终点，而是厘清债权债务、盘活存量资产的起点。当土地可作抵押、工程款可转权益，重建信任才真正开始——而这，正是包括福州在内的全国城市正在艰难推进的系统性工程。