福州存量房贷利率下调全解析：谁能降？怎么降？能省多少？

管理员 2023-09-02 178 文末可点击分享

福州新闻网9月2日讯（记者江海）备受福州购房者关注的存量房贷利率调整政策正式落地。9月1日，福建省分行公布最新首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，成为落实8月31日央行与国家金融监管总局联合通知的关键一步。这一调整将直接影响福州市民每月还款压力与长期利息支出。

2023-09-02 18:43:36来源：福州新闻网作者：江海

“我的房贷是2019年在福州办的，当时利率5.2%，现在LPR已降到4.2%，到底能不能调？怎么算？”近日，多位福州本地市民通过本报热线提出类似疑问。记者梳理政策要点，并采访福建多家银行专业人士，为榕城居民厘清适用条件、计算逻辑与实操路径。

房贷利率究竟如何重新定价？

根据中国人民银行及福建省分行明确要求：存量首套住房商业性个人住房贷款的新加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限——注意，是“加点幅度”而非“利率绝对值”不得低于下限。

以福州为例：假设市民小李于2019年10月8日在福州购入首套房，彼时执行LPR（4.85%）+35BP，即5.2%；而当时福州市执行的政策下限为LPR+0BP。那么本次调整中，其新利率加点幅度最低可设为0BP，对应2023年8月LPR（4.2%），即最低可降至4.2%。

福州存量房贷利率理论下限一览

依据中国人民银行福建省分行发布的阶段性政策下限标准，结合当前LPR水平（4.2%），福州存量首套房贷利率理论最低值分四档计算：

2018年1月1日至2019年10月7日发放的贷款，按0.7倍基准利率（4.9%×0.7）计，最低可达3.43%；

2019年10月8日至2022年5月18日发放的贷款，适用LPR基准，最低为4.2%；

2022年5月19日至2023年1月30日发放的贷款，适用LPR-20BP，最低为4.0%；

2023年1月31日至今发放的贷款，适用LPR-50BP，最低为3.7%。

需说明的是，上述数值为政策允许的理论下限，实际执行仍以各商业银行福州分行细则为准。

福州购房者真实受益案例：月供直降超千元，总利息减少超40万元

政策红利在福州已显现明显减负效应。例如，福州董先生2021年购房时执行利率6.1%（LPR+145BP），目前仍维持5.75%高位。若按福州现行政策下限（LPR+0BP）调整，其利率可降至4.2%。以200万元、20年期等额本息商业贷款测算，月供将由14042元降至12331元，每月减少1711元，20年累计少付利息约41万元。

另一类显著受益群体为“事实首套”家庭：如购房时因“认房又认贷”被划为二套，现福州已全面执行“认房不认贷”，且该住房已成为家庭唯一住宅，即可申请按首套利率重定价，原二套利率有望同步下调至4.2%。

哪些福州居民可申请存量房贷利率调整？

符合以下任一条件的福州借款人，均可向贷款银行提出利率调整申请：

一、贷款发放时即按福州市首套住房政策执行的商业性个人住房贷款；

二、购房时家庭名下无其他住房，但因当时福州执行“认房又认贷”，导致按二套利率放款，现福州已实施“认房不认贷”的；

三、购房时非家庭唯一住房，后经房产交易处置其他住房，使当前所居住房成为家庭唯一住房，且福州现行认定标准为“认房不认贷”的。

简言之，只要当前住房符合福州市首套住房认定标准，无论当初是否按首套办理，均纳入本次调整范围；其中原属二套、现为唯一住房的情形，下调空间更大。

福州居民如何办理存量房贷利率调整？

自9月25日起，凡在2023年8月31日前已发放或已签约未发放的福州首套商业性个人住房贷款，借款人可主动向贷款银行福州分行提出申请。调整方式有两种：一是直接变更原合同约定的加点幅度；二是申请一笔新贷款置换旧贷（仅用于偿还存量房贷，仍属商业性个人住房贷款范畴）。

目前，包括工行福州分行、建行福建省分行在内的多家机构正加紧制定本地化操作细则。据内部消息，央行鼓励银行对符合条件客户采取批量统一下调方式，以提升福州地区服务效率与客户体验。

这些贷款不在调整范围内：福州商业公寓、写字楼、商铺及组合贷中的公积金部分

有福州市民咨询：“我在鼓楼区买的40年产权公寓，2019年办的商业贷款，能降吗？”答案是否定的。本次政策仅覆盖福州市行政区域内合法建造、用于居住的首套普通商品住宅，不含商业性质公寓、办公用房、工业厂房等。此外，使用公积金+商贷组合方式购房的，仅商业贷款部分可申请调整，公积金贷款利率维持不变。