福建业主维权有法可依：最高法明确物业不得以门禁“卡”人、合同终止后无权收费

福州不少小区近年频发物业与业主之间的摩擦，矛盾往往反复出现、调处不易。为统一司法尺度、强化源头治理，最高人民法院近日发布5起物业服务合同纠纷典型案例，聚焦门禁催费、合同到期拒不退场、业主大会决议效力等群众反映强烈的焦点问题。此举既回应了包括福建在内的全国基层治理现实需求，也为福州等地推进“近邻党建+物业治理”改革提供了权威司法指引。

【典型案例一】门禁不是催费工具：福州业主张某遭遇“刷卡禁入”，法院判令物业立即恢复使用权

某小区业主张某因暂未缴纳物业费，被物业公司停用其所住单元的电梯及门禁系统，无法正常出入。交涉无果后，张某向法院提起诉讼。法院审理指出，即便存在欠费事实，物业公司亦无权通过不激活门禁卡、限制电梯使用等方式施加生活障碍——此类行为已超出合同权利边界，实质侵害业主对建筑物专有部分及共有部分的合法使用权。

依据《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得以停止供电、供水、供热、供燃气，或变相限制基本通行权等方式催收物业费。最高法强调：催缴必须依法依规，可通过书面催告、人民调解、诉讼或仲裁等正当途径主张债权，绝不可将服务权异化为管理权，更不能让业主为维权成本“买单”。本案中，经法院释明，涉事物业当场恢复张某门禁功能。

【典型案例二】合同到期不退场？福建多地已有判例：终止后收费无依据

福州某住宅小区业委会在原物业服务合同期满前，依规发出续聘邀标函，该物业公司回函称“自动终止”。随后，业委会依法选聘新物业并签订合同，多次通知原公司办理交接，但其长期滞留、拒绝移交物业用房与资料，导致新服务方迟迟无法入场。此后，该公司向业主何某某追索合同终止后的物业费遭拒，遂诉至法院。

法院认定：原物业公司未履行《民法典》第九百四十九条规定的退出与交接义务，在业委会明确告知法律后果后仍强行占用服务区域，已构成违法持续占有。据此，其无权主张合同终止后的任何费用，判决驳回全部诉讼请求。

这一裁判规则在厦门、泉州等地已有类似实践。福建正加快构建“红色物业”协同监管机制，本案判决有力支撑了基层推动“老物业有序退出、新物业平稳接续”的规范化进程。

【典型案例三】业主大会决议≠可诉对象：非业主主体无权挑战选聘结果

某前期物业公司以业主大会选聘新物业时“双过半”程序瑕疵为由，起诉要求确认决议无效。法院裁定驳回——理由清晰：该企业并非小区业主，与业主大会决议无直接利害关系，不具原告资格。根据《民法典》第二百七十八条，选聘解聘物业服务人属业主共同决定事项，决议效力仅约束全体业主，不直接作用于物业服务人。

最高法指出，若原物业认为合同解除造成实际损失，可另案主张违约或补偿责任，但不得滥用诉权干扰业主自治。该规则在福州鼓楼、台江多个老旧小区改造中已发挥实效，保障了业主大会决策的权威性与执行力。

此次最高法发布的典型案例，不仅厘清了物业收费、退场、监督三大关键环节的权责边界，更为福建建设“和谐宜居社区”提供了可操作的司法样本。从福州三坊七巷周边院落治理，到平潭海岛物业升级，法治化路径正成为提升基层物业服务品质的核心支撑。

《人民日报》（2025年12月11日 07 版）

文章来源：http://society.people.com.cn/n1/2025/1211/c1008-40621753.html

摘要：最高法发布物业纠纷典型案例，明确禁止以门禁限制催费、合同终止后拒不退场不得收费、非业主不得起诉挑战业主大会决议。 SEO关键词：福建物业纠纷,福州物业服务,民法典物业规定,门禁催费违法,物业合同终止 SEO描述：福建物业纠纷处理迎来新指引，福州业主可依法抵制门禁催费；民法典明确物业合同终止后拒不退场不得收费，保障业主合法权益。