福州观察：房地产市场步入筑底关键期，2026年福建楼市企稳信号渐显

【金色港湾资讯网为您推荐阅读】

近年来，全国房地产市场持续承压，福建及福州本地住宅交易量、土地出让节奏与开发投资规模同步放缓，但行业在国民经济中的支柱地位依然稳固。值得关注的是，2025年末多项政策密集落地——包括增值税免征年限缩短、核心城市限购优化等，为市场注入明显暖意，也为2026年走势埋下企稳伏笔。

在1月7日“丁祖昱评楼市”2026年度发布会上，克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱指出，当前已出现六大结构性信号，预示房地产行业正加速迈向底部确认阶段，福州等强二线城市亦呈现同步企稳特征。

中指研究院《中国房地产市场2026年展望》进一步强调，作为“十五五”规划开局之年，2026年增量政策有望加快出台，尤其在保障性住房建设、“城中村”改造及“好房子”标准落地等方面，将切实激活福建本地改善型需求与存量更新动力。

数据层面印证调整深度：2025年全国商品房成交面积约8.9亿平方米，回落至2009年水平；商品住宅成交面积7.4亿平方米，相当于2007年规模；成交金额8.4万亿元，对应2015年体量。福州作为福建省会，其新房去化周期与二手房挂牌均价跌幅均略优于全国30城均值，体现出区域基本面韧性。

供给侧收缩同样显著：经历连续四年开发投资下滑后，新开工面积较峰值下降74%，竣工端缩量同步加剧。在此背景下，福州城区多个重点板块加快“以旧换新”试点推进，存量项目品质升级与交付保障成为稳定市场信心的关键抓手。

尽管行业承压，房地产对经济的支撑力仍不可忽视。数据显示，开发投资占GDP比重达6.1%，房地产业增加值占比为6%；全国城镇住房总市值已超M2总量。横向对比可见，每年商品房销售额仍显著高于汽车零售总额——这一规律在福州、厦门等省内主要城市表现一致。

从市场端看，2025年百城新房成交量延续下行，供求比收窄至0.81，整体运行呈“L”型底部横盘态势。福州五城区2025年新房网签面积同比降幅收窄至约4.2%，低于全国重点城市平均7%的跌幅，显示区域需求托底能力较强。

二手房市场则呈现“量升价稳”新特征：全国30个重点城市全年成交约2.14亿平方米，创五年新高，但价格回调明显——监测均价较峰值回落约39%，热销小区房价中位跌幅达26.07%。福州鼓楼、台江等核心板块二手挂牌价同比跌幅已收窄至12%以内，租金回报率中位数达2.06%，部分优质学区房租售比甚至超过银行三年期大额存单利率。

土地市场方面，2025年全国成交TOP5城市为上海、北京、杭州、成都、武汉，合计占核心城市总成交额25%。福州虽未入列前五，但主城区涉宅用地溢价率环比提升3.8个百分点，滨海新城、三江口片区多宗地块由本地国企联合民企摘得，释放出供应结构优化信号。

丁祖昱总结指出，当前行业底部确认正围绕六大维度展开：一是动态供需关系持续修复，百城新房供求比连续四年低于1，新开工持续低于销售规模；二是短、中、长期库存同步企稳，广义库存进入动态平衡；三是“好房子”写入政府工作报告，叠加福建人均住房面积仍处30平方米左右，品质改善空间明确；四是本轮价格调整幅度与周期长度均已超国际均值（平均回调4.5年、22%）；五是新开工深度调整程度达74%，远超国际警戒线；六是二手房市场多项指标触底，如挂牌量增速由正转负、租金回报率反超无风险利率等。

尤为关键的是，“好房子”首次纳入2025年政府工作报告，不仅重塑产品逻辑，也为福州、厦门等地推动绿色建筑标准、智慧社区建设及适老化改造提供了政策支点。丁祖昱强调，2026年行业真正筑底需满足四大确定性：政策路径清晰、房价止跌可预期、产品力升级落地、供应节奏趋于理性——而福建正在这些维度上加快实践步伐。