上海大宗交易市场成交金额连降四年，2025年啥情况？

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上海大宗交易市场的成交金额已连续四年呈现下滑态势。

近日里，戴德梁行发布了关于2025上海房地产大宗交易市场的报告，这份报告当中指出，在2025年的时候，上海大宗交易市场总共记录了75宗交易，并且成交金额总计为424亿元，然而同比居然都下降了大约40%，而且成交金额已经连续四年呈现收窄的状况。其中呢，在2025年第四季度的时候，市场持续着低迷的态势，记录了14宗交易，成交金额共计67亿元，金额同比下降了63%，环比也下降了57%。

伴随行业周期性调整，资产成交价格步入低位区间，2025年上海大宗市场单宗成交均价约5.6亿元，到四季度时降至4.8亿元，全年成交额小于3亿元的宗数达38笔，且宗数占比超过50% 。

依据交易物业的类型来观察，办公以及研发办公依旧是市场之中最为主要的选择，在2025年的时候成交的总额达到了185亿元，占据了整体市场的43.6%。年内，贝莱德折价出让两座写字楼，这两座写字楼是此前花费 12 亿元购入的，位于上海普陀区的北岸长风，分别是 E 栋和 G 栋，总面积约 2.78 万平方米；泰禾集团子公司上海红御房地产开发有限公司名下的泰禾大厦，以约 6.6 亿元被上海舜晟建设集团拍下；陆家嘴国泰人寿以约 9.36 亿元的总价，购入前滩汇 N5 幢整栋办公楼，该办公楼建筑面积约 1.337 万平方米，成交单价约 7 万/平米，此为前滩汇 11 栋办公大楼中第一宗买卖交易。

第二的位置是有着16.6%成交占比的商业板块，此成交占比稍微高出公寓和住宅板块的16.5%的那水平。商业板块表现出显著的分化状况，小体量商业，还有沿街商铺，其自身带有非常灵活的运营属性，所以极大地受到私人买家跟民营企业的分外看重；公寓和住宅板块因公募REITs的不断扩充规模而得到好处，长租公寓以及租赁住宅进而获得更多机构投资者的关注，微领地浦江R4项目，以及旭辉松江R4项目，都是该领域当中的典型事例。

综合板块只完成了1宗交易，然而其成交占比却高达12.7% 。这一成绩完全是因为博华广场百亿级交易的落地，这笔交易不但极大地拉高了综合板块的整体成交额，还成为了近年上海乃至全国单体写字楼领域规模最大的一笔成交 。

成交占比为5%的是酒店类资产，全年当中，最具话题性的交易会是新天地安达仕酒店“0元并购”案 。

2025年12月的最后一天，京投发展宣称以零元的价格，收购其所持有的上海礼仕百分之四十五的股权，与此同时，又以三千五百万元的金额，受让复地集团给上海礼仕的两亿零九百万元的债权。此次交易达成之后，京投发展对于上海礼仕的持股比例上升到百分之百，正式把这家有凯悦集团运营的、亚洲第一家安达仕品牌五星级酒店归入自家版图。

并且，在这一年当中，酒店板块那儿，还都实现了5宗这样子的大宗交易，而这些交易，全部都是那种位于价格方面是总价低于3亿元的精品酒店项目，就好像山东海鹏经济发展集团它是以2.05亿元的价格去收购上海所在位置的虹桥国展中心那儿的亚朵酒店。

从买家结构来看，内资买家始终保持着绝对主导之地位，持续占据着主导位置，到2025年时，若按照成交金额来计算，其占比达到了高达97%的程度。而外资买家呢，在全年仅仅完成了3笔收购行为，可是呀，其在卖方市场当中表现得极为活跃，在全年出售资产所达成的成交总额大概有129亿元之多，占到了整体市场份额的三分之一，并且涉及到了15宗交易。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强称，这展现出部分外资在某阶段的撤离情形，还给出一批优质且价格低廉的资产，当作配置机遇给予国内有实力的投资人。与此同时，部分外资在进行人民币基金的积极筹备工作，其战略重点朝着本土化方面以及长期化方向转移，未来存在再度返回的潜在力量，给市场注入新的活力。

值得予以关注一下的是，自用型买家已然成为支撑市场的重要力量了。在2025年的时候，此类买家成交的总额大约是60亿元，占据总成交额的26%，金融、TMT、消费等行业的企业是核心主体哦。其中呢，金融机构持续延续着稳健的投资策略；TMT与消费类企业加快速度布局一线城市的核心资产；制造业则是聚焦于自用办公空间的升级需求这方面。从交易标的偏好那儿看，自用型买家更加青睐5亿元以下的办公、公寓资产，相关的成交宗数占比高达79% 。

此外，法拍交易活跃度不断持续攀升，全年宗数数量占到总成交的四分之一。卢强明确指出，这一现象情形既反射反映出部分存量资产所面临遭遇的债务压力，也推动促使了不良资产处置与价值重塑进程发展，标志表明着上海商办地产正加快加速从增量开发向存量盘活进行转型，资产管理能力的重要性越发愈发凸显。

在市场后续储备这一方面，当下存在着140亿元大宗交易正处于草签的阶段，其预计将会在2026年的上半年去完成交割，像仙乐斯等那些备受市场关注的项目都处于交易流程当中。

关于2026年上海大宗交易市场的走势，卢强作出预测，公募REITs在酒店、优质办公等业态会进行扩容，并且发行主管条线会增加，这将明显拓宽存量资产的退出与盘活渠道，金额在3亿元以内、收益稳定的中小规模交易标的，由于产权清晰、决策灵活，在当前流动性、风险偏好及估值分歧的背景之下，依旧会是2026年大宗交易市场的主流。