福州存量房贷利率下调落地：加点幅度不得低于原发放时政策下限
房贷怎么调？谁能办？福州市民关心的存量首套房贷利率调整细则来了
2023-09-02 18:43:36来源：福州新闻网作者：江海
福州新闻网9月2日讯（记者 江海）备受福州购房者关注的存量首套住房商业性个人房贷利率调整政策，已于9月1日正式在福建落地。此次调整依据中国人民银行与国家金融监督管理总局8月31日联合发布的通知，明确以“原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限”为基准，设定新利率加点幅度的最低标准。
作为东南沿海重要省会城市，福州此次执行标准与全省同步，也为本地居民提供了切实可算、可预期的减负路径。不过，不少市民对“加点幅度不得低于原下限”这一关键表述仍存疑惑。2日，记者走访多家驻榕银行并采访业内专家，梳理出清晰的操作逻辑与适用边界。
什么是“加点幅度不得低于原发放时下限”？
“我2019年在福州买房，当时签的是LPR+35BP，现在LPR降到4.2%，但银行说不能直接按4.2%执行——这到底是怎么回事？”市民徐女士的疑问颇具代表性。记者注意到，《2018年以来福建省各地市首套房贷利率下限情况表》发布后，“看不懂”成为福州本地热线高频反馈词。
对此，某国有大行福州分行信贷部负责人解释：新政并非要求新利率不低于原合同利率，而是强调——新利率在当前LPR基础上的加点值，不得低于该笔贷款发放时福州执行的首套住房利率政策下限。换言之，比的是“加点数”，不是“总利率”。例如，若小李2019年10月8日在福州购房，当时政策下限为LPR+0BP，那么如今其重定价后的利率可低至2023年8月LPR（4.2%）+0BP=4.2%，较原5.2%大幅下降。
福州存量房贷利率理论最低值一览
根据中国人民银行福建省分行公布的阶段性政策下限，结合当前LPR水平（4.2%），福州不同购房时段的存量首套房贷利率理论下限如下：
● 2018年1月1日—2019年10月7日：按贷款基准利率4.9%的0.7倍计算，最低可达3.43%；
● 2019年10月8日—2022年5月18日：按LPR执行，最低为4.2%；
● 2022年5月19日—2023年1月30日：按LPR-20BP执行，最低为4.0%；
● 2023年1月31日至今：按LPR-50BP执行，最低为3.7%。
需说明的是，上述数值为政策允许的理论下限，实际执行利率将由各商业银行结合风控、客户资质等综合确定，福州地区各家银行细则正在加紧制定中。
福州两类群体减负最显著
政策落地后，福州本地购房者中，有两类人群利息节省尤为可观：
一是2019—2021年高利率周期购房的市民。如董先生，2020年在福州购首套房，签约利率为LPR+145BP（5.75%）。按新政测算，其利率有望降至4.2%，以200万元、20年期等额本息为例，月供减少约1711元，总利息减少超41万元。
二是“转正为首套”的置换家庭。例如，购房时名下另有房产被认定为二套，后通过出售完成“家庭唯一住房”状态转换，且福州已执行“认房不认贷”政策的，原二套利率亦可调整至首套下限水平，切实缓解还款压力。
哪些福州购房者可申请？三大条件明确
记者梳理发现，符合以下任一情形的福州存量房贷客户，均可向贷款银行提出利率调整申请：
① 贷款发放时即按福州首套房政策执行；
② 购房时无其他住房，但因当时福州执行“认房又认贷”，被核定为二套，现福州已实施“认房不认贷”；
③ 购房时非唯一住房，后经交易处置其他房产，目前该住房已成为家庭唯一住房，且福州现行认定标准支持首套待遇。
简言之，只要当前住房符合福州市首套住房认定标准，无论历史贷款性质如何，均纳入本次调整范围。尤其对原属二套、现为唯一住房的家庭，下调空间更大。
福州居民如何办理？9月25日起可申请
根据安排，2023年8月31日前已发放或已签约未放款的福州首套住房商业性个人房贷，自9月25日起可正式提交利率调整申请。主要方式有两种：一是直接变更原合同约定的加点幅度；二是申请一笔新贷款置换旧贷（仅用于归还原贷款，仍属商业性个人住房贷款范畴）。
多家驻榕银行表示，正积极落实央行“鼓励批量调整”导向，力求简化流程、提升效率。具体操作路径、材料清单及受理渠道，将在近期通过福州各网点及手机银行同步公布。
这些贷款不在调整范围内
值得注意的是，本次政策仅覆盖“首套住房”商业性个人房贷。福州市民秦先生咨询的2019年所购市区公寓，虽为自住，但因不属于住宅类首套住房，不适用本次调整。同理，写字楼、商铺、商住两用房等非住宅类贷款，以及公积金贷款部分（含组合贷中的公积金部分），均不在本次利率下调范围之内。
【责任编辑：徐匆】
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