福州小区停车费争议频发：缴费纠纷能否成为限制车辆进出的理由？

在福建多地，尤其是福州部分新建住宅小区，因停车收费引发的业主与物业、开发商之间的矛盾日益凸显。价格谁来定？能否将停车费与物业费“捆绑”催收？未缴费是否可限制车辆进出？这些现实问题正困扰着越来越多的社区治理实践。

“地下车库月租1500元，另加管理费150元，这标准在福州普通商品房小区明显偏高。”一位福州鼓楼区业主坦言。该小区去年6月交付时，开发商承诺车位“租售并举”，但今年5月底突然通知：自6月12日起，无产权车位车辆禁止驶入地下车库，临时进入须登记备案。

当日，多名未购车位业主被拦于小区门外。经街道协调后暂予放行，但后续协商中，开发商坚持每月1200—1500元的租赁区间——这一报价远高于福州主城区同类地段小区普遍执行的600—900元/月水平。有业主指出：“周边晋安、仓山多个次新盘，车位月租仅四五百元，我们却要翻倍，疑似以租逼售。”

目前，属地街道已多次介入协调。据福州市发改委价格监管处反馈，开发商作为产权人虽享有自主定价权，但须遵循《价格法》及《福建省物业服务收费管理办法》，不得显著偏离市场合理区间。最新动态显示，开发商拟于8月中下旬公示最终定价，暂定参考区间为1200—1500元/月。

福建知信律师事务所魏晓东律师指出：开发商对自持产权车位确有定价权，但必须完成经营性停车场备案，并接受价格主管部门监督。“若定价明显高于周边可比小区且缺乏合理成本依据，业主可通过业委会发起协商，或向福州市市场监管局、12315平台投诉。”

值得注意的是，部分福州小区还存在“先缴物业费、再办停车续租”的强制绑定操作。家住福州闽侯某大盘的胡欣反映，自2017年入住起，物业便要求必须结清全年物业费，方能办理半年期停车续费手续。“电动车乱停没人管、电梯故障超48小时未修复、突发停水找不到物业人员……服务不到位，却用停车权限‘卡脖子’，实在令人寒心。”

魏晓东强调：物业费与停车费分属不同法律关系，前者基于物业服务合同，后者属于场地使用合同。强行捆绑违反《消费者权益保护法》关于公平交易权的规定，构成变相强制消费。

更值得警惕的是，个别小区已出现“黑名单”式管理。福州台江区一业主因对收费标准存疑暂缓缴费，其车辆次日即被系统标记为“禁入”，两次出入均遭拦截，最终由辖区派出所现场协调才得以通行。“小区道路属全体业主共有，通行权是法定权利，不能因缴费争议被单方面剥夺。”魏晓东表示。

根据《福建省物业管理条例》及住建部相关规定，占用业主共有道路施划的停车位，其收费方案须经“双过半”业主表决通过（即专有部分面积占比超半数、业主人数占比超半数），物业无权擅自制定或调整标准。收费主体应为业主大会或业委会，物业仅可依委托代收并收取合理服务费用。

（北京日报客户端 记者 师悦）

文章来源:https://www.chinanews.com.cn/sh/2023/08-15/10061407.shtml