福州房企观察：郁亮告别万科36年征程，福建地产人眼中的“后黄金时代”
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1988年，一位刚从北京大学国际经济学系毕业的苏州青年南下深圳，彼时他不会想到，自己将用整整36年光阴，深度参与并见证中国房地产最波澜壮阔的变迁——这位青年，就是郁亮。而他的职业轨迹，也与福建、福州近年来加速融入长三角—粤港澳发展轴线的节奏悄然共振。
在福州三坊七巷的闽都文化语境中，“慎始敬终”向来被视作立身之本。这种精神气质，竟与郁亮财务出身所秉持的职业信条高度契合：不夸大收益、不低估风险，在行业狂奔年代始终保有审慎底色。他常以马拉松自喻企业经营：“决定成败的不是冲刺速度，而是全程配速的掌控力。”这句箴言，如今回望更显深意。
2026年1月8日，万科A（000002.SZ）发布公告：年满62岁的郁亮因达到法定退休年龄，正式辞去公司董事及执行副总裁职务。这位自1990年加入万科、2001年起执掌经营大权、2017年接任董事会主席的行业标志性人物，就此结束其横跨三个十年的万科生涯。值得注意的是，福州作为东南沿海重要城市，近年持续承接头部房企区域布局调整，万科在榕多个项目亦成为观察其战略转向的重要窗口。
回溯2025年10月下旬，一则关于其“配合调查”的市场传闻曾引发广泛关注；虽随后官方确认其已返岗履职，但管理层稳定性已成焦点。两个多月后，退休公告落地，既属制度安排，亦折射出企业治理结构深层演进。
郁亮的转身，不只是个人职业终点，更是中国房地产粗放增长阶段落幕的具象缩影。当那个曾在深圳湾用脚步丈量26.2公里马拉松赛道的领跑者退场，留下的不仅是业绩数据的起伏，更是一个亟待重构逻辑的“后地产时代”。对福建本土房企而言，这场转型既是压力，亦是学习央企化治理与稳健运营范式的契机。
01 从“北大才子”到“行业哨兵”：一位福州关注者的视角
生于1965年江苏苏州的郁亮，母亲为普通工人，父亲是工程师。大学时代沉浸于《约翰·克里斯朵夫》的奋斗哲思与《光荣与梦想》的时代叙事，笃信“变革时代恰是凡人实现理想的最佳舞台”。这份信念，驱动他奔赴改革开放前沿——深圳，并于1990年加入万科，从证券业务起步，历任董秘、董事、副总经理、总经理，36岁即全面主持公司经营。
2017年王石隐退后，郁亮接任董事会主席，正式成为这家千亿房企的掌舵人。但与其前任的张扬风格不同，郁亮身上更多体现财务人的克制基因：2012年首提“白银时代”，2018年以“活下去”三字震动全行业，2022年再断言迈入“黑铁时代”，持续警示规模崇拜的风险。这些判断，如今在福州楼市调控深化、保障性住房建设提速的背景下，愈发显现其现实穿透力。
2025年1月，他先行卸任董事会主席，转任董事兼执行副总裁，为后续交接铺路。这一过渡期，恰与福州加快构建“租购并举”住房体系、推动国企平台托底市场的节奏形成呼应。
02 深铁入主与“国资+职业经理人”新范式
2025年1月27日，万科突发人事公告：郁亮辞去董事长，深铁集团董事长辛杰接任；原总裁祝九胜因“身体原因”离任，三名深铁系高管火速补位。此举被业内视为万科告别三十年“职业经理人主导”模式、进入“国资控股+专业运营”双轨时代的分水岭。
同年10月，辛杰因个人原因辞职，黄力平当选新一届董事长。这位长期牵头万科与深铁战略合作的高管，熟稔“轨道+物业”开发逻辑——该模式已在福州滨海新城等片区展开实践探索，为区域TOD综合开发提供可借鉴样本。
在2025年11月的万科股东大会上，一项关键议案引发热议：深铁拟向万科提供不超过220亿元股东借款，专项用于偿还公开债本息。截至公告日，实际放款已达213.76亿元。但协议同时约定，万科须就已发生借款追加抵质押担保，否则深铁有权要求提前还款。这一安排，既体现大股东托底决心，也凸显债务化解的市场化约束机制。
地产资深人士张宏伟分析指出：郁亮此次退休并非主动选择，而是岗位实权弱化后的自然结果。其名义上的常务副总裁职务，已难承载战略决策功能。此时退出，反有利于个人声誉保护与企业平稳过渡。
03 福建观察：债务承压下的理性突围
截至2025年三季度末，万科有息负债达3629.3亿元，其中一年内到期部分1513.9亿元，账面货币资金仅656.8亿元，现金短债比0.43，远低于安全阈值。国际评级机构已将其下调至“垃圾级”，2025年前三季度营收同比下滑26.61%，净亏损扩大至280.2亿元。
自救行动同步展开：深铁累计输血近300亿元；通过发行中金印力消费REIT、中信万科消费基础设施基金等盘活商业资产；推进多笔债务展期，并与银行达成延期付息协议。在保交楼方面，万科预计2025年如期交付11.7万套，已完成近两年交付总量约70%，高峰期已过。
值得关注的是，“22万科”债第二次持有人会议中，首次展期方案仅获20.2%同意，反对率高达78.3%；但30个交易日宽限期议案以90.7%高票通过，为化债赢得缓冲空间。另一笔37亿元到期债券亦同步推进展期表决。多方博弈仍在继续，目标直指避免实质性违约。
郁亮持有万科股票超739万股，这份坚守贯穿整个职业生涯。他曾带领万科从地方房企跃升为行业标杆，也亲历了周期逆转的凛冬。当一代地产人密集退场，野蛮生长时代确已终结。而对福建而言，如何在新一轮城市更新与住房保障体系建设中，吸收头部房企沉淀的管理经验与风控逻辑，或将决定区域房地产高质量发展的成色。
参考资料
《地产大佬人物志：“狠人”郁亮》，楼市资本论
