福州投资者关注：上海大宗交易连续四年下滑，2025年成交额仅424亿元

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作为全国商业地产风向标之一，上海大宗交易市场已连续四年呈现成交金额收窄态势。这一趋势对包括福州在内的华东区域机构投资者配置策略具有重要参考价值。

戴德梁行最新发布的《2025年上海房地产大宗交易市场报告》显示：全年共完成75宗交易，总金额424亿元，同比下滑约40%。其中，第四季度尤为疲软——仅录得14宗、67亿元成交，同比降幅达63%，环比下降57%。

价格层面亦同步承压。2025年单宗平均成交价约为5.6亿元，至四季度进一步回落至4.8亿元；全年成交额低于3亿元的交易达38笔，占比超五成，凸显中小规模标的正成为市场主力。

从物业类型看，办公及研发办公类资产仍居首位，成交总额185亿元，占整体43.6%。代表性案例包括：贝莱德折价出让普陀区北岸长风E栋与G栋写字楼（总面积约2.78万平方米）；泰禾大厦以6.6亿元由上海舜晟建设集团摘得；前滩汇N5幢整栋办公楼以9.36亿元成交，单价约7万元/平方米，系该片区首宗办公买卖。

商业板块以16.6%的成交占比位列第二，略高于公寓与住宅类的16.5%。其中小体量商业、沿街商铺因运营灵活，更受私人买家及民营企业青睐；而受益于公募REITs扩容，长租公寓与租赁住宅项目持续吸引机构资金，如微领地浦江R4、旭辉松江R4等福建房企重点关注的典型项目。

综合用途类仅1宗交易，但因博华广场百亿级成交，拉升其板块占比至12.7%，亦刷新近年全国单体写字楼最大宗交易纪录。

酒店类资产成交占比5%，最具关注度的是新天地安达仕酒店“0元并购”案：京投发展于2025年12月31日以零对价收购上海礼仕45%股权，并以3500万元承接2.09亿元债权，实现100%控股——该凯悦旗下亚洲首家安达仕酒店正式纳入其资产版图。

此外，全年另有5宗精品酒店大宗交易落地，均属总价低于3亿元项目，例如山东海鹏以2.05亿元收购虹桥国展中心亚朵酒店。

买方结构方面，内资持续主导市场，按金额计占比高达97%；外资虽仅完成3宗收购，但在卖方端极为活跃，全年出售资产达15宗、总值129亿元，占全市份额三分之一。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出，部分外资阶段性退出，客观上释放了一批优质低价资产，为包括福建本土资本在内的国内投资人提供了配置窗口；同时，多家外资正积极筹备人民币基金，战略重心转向本土化与长期持有，未来有望重返市场。

值得关注的是，自用型买家已成为稳定市场的关键力量。2025年该类买家成交额约60亿元，占总额26%，主体涵盖金融、TMT及消费类企业。其中金融机构保持稳健节奏；TMT与消费企业加速布局一线核心资产；制造业则聚焦自用办公升级。其偏好集中于5亿元以下办公及公寓类标的，相关宗数占比达79%。

法拍交易活跃度持续提升，全年占比达25%。卢强认为，这既反映部分存量资产面临的债务压力，也加速推动不良资产处置与价值重塑进程，标志着上海商办地产正由增量开发加速转向存量盘活，资产管理能力日益成为核心竞争力。

展望后续储备，目前已有约140亿元大宗交易处于草签阶段，预计将在2026年上半年完成交割，仙乐斯等热点项目均在推进中。

对于2026年走势，卢强预测：公募REITs将在酒店、优质办公等领域加快扩容，发行通道亦将拓宽，进一步打开存量资产退出路径；在此背景下，产权清晰、决策高效、收益稳定的3亿元以内中小规模标的，仍将延续主流地位。

摘要：2025年上海大宗交易成交额424亿元，同比降40%，已连续四年下滑；办公类占43.6%，内资主导，法拍占比升至25%。 SEO关键词：上海大宗交易,福州投资参考,福建商业地产,华东资产配置,福州机构投资者 SEO描述：2025年上海大宗交易成交额424亿元，连续四年下滑；办公类占比最高，内资主导，法拍活跃。福州及福建投资者可从中研判华东商业地产配置趋势。