2025年楼市止跌回稳，2026年政策有空间，市场进入筑底阶段

第一财经 孙梦凡

2025年楼市遏制了螺旋式下滑风险，初步实现止跌回稳目标。

自二零二一年下半年起始，房地产这一轮调整已然历经四年多时间。刚刚过去的二零二五年，乃是行业踏入企稳修复的关键年份，还是政策从“托底纾困”转变为全面提振信心、激活住房需求的一年。

这一年，行业诸多关键层面的数据，表明房地产“止跌回稳”呈现出了一定的成效，机构所提供的数据显示，在2025年的时候，商品房成交规模的下降幅度相较于上一年有所收窄，预计全年的销售面积大概是8.9亿平方米，销售金额为8.4万亿元，其中在四季度的时候，百城新房成交面积环比增长4%，12月环比增长18%。

二手房交易市场，这一楼市情绪的真实“温度计”，今年真正地踏入了“市场化深水区”，新房市场与二手房构建起泾渭分明的运行体系，价格、客户等方面的特征大幅度分化。由于挂牌量处于高企状态等因素的影响，存量房价格持续地下调，刚需房源成为了交易的主力，并且带动了成交量的提升。

据机构报告显示，一系列政策进行了干预，在这些干预之下，2025年住宅市场暂时遏制住了螺旋式下滑的风险，初步达成了止跌回稳的目标。然而，深层次的结构性库存问题、房价盘整预期依旧未完全被解决，预计2026年政策存在发力的空间，届时市场将会进入到“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段。

全力清理限制性政策

到2025年的时候，房地产行业的政策主要基调是，清理那些限制性措施，以此来促进住房需求的释放。

依中指研究院监测，截至12月1日，全国超210个省市（县）出台政策约560条，政策优化频次相较于2024年呈现下降态势，且主要是围绕激活需求、优化供给这两方面来落地具体的举措。

各地为激活购房者的购房需求而发力，主要是从清理限制性举措、优化公积金贷款、加大购房补贴幅度、降低住房交易税费这些方面着手，以此来持续削减购房成本，促使潜在购房需求进入市场。

12月的最后时段呢，北京公布了楼市新的政策，进一步去放松那些有限制性质的政策，在限购方面进行优化，在信贷方面进行优化，在公积金贷款方面同样进行优化，降低了针对非户籍家庭社保或者个税的年限要求，并且不再去区分首套、二套商贷的利率。

北京作为全国楼市调控的“高地”，极具代表性地接连放宽限购等政策，这意味着楼市已进入基本清理不合理限制措施的时代。在其他城市里，广州全面取消限购、限售、限价，上海放宽郊区限购条件，深圳放宽非核心区限购，政策优化力度逐步加大。

现处于当前这个时间节点，全国范围内的首付比例，以及房贷利率达成已经降低到了历史上的最低位置的情况，公积金贷款的相关政策也呈现出了大幅度放宽的态势。在一线以及核心二线这些城市当中，实施了多年时间的限购方面相关政策，陆陆续续地进行了放松处理，部分区域或者改善型需求所受到的限制被解除掉了。

税收费用降低的政策在全国范围发挥作用，目的在于推动市场交易，使置换链条得以顺畅打通。举例来说，不久前财政部公布新的政策，对于个人购买时间未满2年就对外售卖的住房，其增值税征收比率从原本的5%降到了3%，这极大地削减了二手房交易所需的成本，对加快交易流程的周转有帮助，能够提高二手房交易的活跃程度。

在促使市场需求被激活之际，存量房“去库存”这么一个行动也正在开展起来，目的在于推动市场供求朝着恢复平衡的方向发展。

依据中指并非完全统计得出，截止到11月末的时候，在全国各地所公示的拟使用专项债来收回收购存量闲置土地的数量超过了4800宗，其总用地面积超过了2.5亿平方米，总金额超过了6500亿元。在收购存量商品房这个方面，多个地方的收购项目得以落地，就像截止到9月初，广西累计收购存量住房达到了2.9万套。

与此同时，各地采取去库存、控增量、优供给等多种举措，在住房发展年度计划当中，遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制，对供应规模予以明确，还对供应结构加以优化。比如说，北京明确要加大站城融合的力度，成都深化土地供应“三色”管理机制，“好房子”建设也在积极发力。

易居研究院宣称，到了2025年，全国房地产政策的精准程度有了明显的提高，各个地方摒弃了过去那种“一刀切”的调控方式，依据市场的供求情形、人口的流动趋向、库存的水平等诸多因素来制定存在差异的政策。一线城市执行的政策主要是“依循边际情形予以优化、在稳定之中略微宽松”，二线城市的政策却是“实施全面的放松举措、进行精准的刺激操作”。

楼市“先升后降再稳”

数轮调控政策作用下，今年的楼市行情也几经变幻。

克而瑞称，今年一季度时，市场展现出升温的态势，3月的“小阳春”创造出了年内成交的小高峰，5月中下旬到6月期间，市场又迎来了一轮集中式的爆发，刚需以及部分改善需求快速入场，7、8月的成交量高点出现回落，到四季度时，百城新房成交面积环比有小幅增长，增长幅度为4%，其中12月新房成交面积环比增长了18%。

从全年新房开展交易的规模方面来了解得知这些情况，该机构对外声称，在2025年那一年所预计的销售面积大概是8.9亿平方米，销售金额预计为8.4万亿元，并且这两个数据分别跟同比情况相比下降了9%和13%，其中销售面积下降幅度跟上年相比较而言收窄了4个百分点 。此外还提到“在2024年下半年的时候行业交易量就已经出现了大幅的抬升这种状况 ，2025年新房交易量同比下降幅度收窄这样的表现 ，是非常契合市场比较良好的预期的。”。

对住房需求有着改善要求的这一情况，成为了在今年的新房市场之中起到重要支撑作用的存在，依据中指所监测得出的数据，自2025年开始以来，在30个城市里，120平米以上户型的新房成交占比一直处于持续提升的状态，其中120到144平米户型的占比超过了30%，从成交总价段方面来看，在前11个月的时候，于北京、上海，1000到2000万的新房成交套数，同比分别增长了38%、22%。

即使这样，历经四年深度调整周期，当下新房市场整体成交规模，相较于2021年峰值已下降近五成。从中指研究院所指出的整个“十四五”时期看，期内全国新建商品房销售总面积大概是58亿平米，相对“十三五”时下降了25%，2025年销售面积与历史高点相比下降约五成。

曾经有着高增长态势、追逐规模的房地产企业，现在也在行业出清的周期当中渐渐“瘦身”。到了2025年末的时候，行业销售规模超过千亿的房地产企业仅仅只有十家 ，它们依次分别是保利发展 ，中海地产 ，华润置地 ，招商蛇口 ，绿城中国 ，万科地产 ，建发房产 ，中国金茂 ，越秀地产 ，滨江集团 。

二手房市场已然成为楼市成交的“主力战场”，与之相比，新房市场却在持续不断地“瘦身” 。

克而瑞称，去年二手房市场和新房，不再是那种简单的联动关系，而是形成了界限清晰分明的“双轨运行”体系，在价格体系方面，两者出现显著背离，在客户群体方面，两者出现显著背离，在流通逻辑方面，两者也出现显著背离。新房“限价锚”渐渐消失之后，和周边二手房“价格倒挂”渐渐消失，致使二手房价格真正进入“市场化深水区”。

从成交的趋势去看，二手房成交在全年呈现出“先上升而后下降接着稳定”这样的走势，进而稳住了基本盘。依据克而瑞监测得出的数据显示，在2025年，全国重点30个城市的二手住宅累计成交面积大约是2.14亿平方米，这个面积是新房面积的1.85倍，与同比相比是持平状态且略微增长了0.2%，其成交规模再次创造了自2021年行业调整以来的新高度。

易居研究院表明，在2025年，截止到11月的时候，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，一整年二手住宅的累计成交量达成套数，不但超过了2024年同一时期的水平（套），而且还是最近四年来头一回突破51万套这个关键界限，达到了接近9年里的第三高水准，仅仅次于2020年和2021年。

一线城市二手房交易呈现出的积极态势是值得给予肯定的，这种态势表明市场在历经2022年经历的周期性深度大调整之后，已然连续三年达成了稳步回升的状况，其复苏的轨迹清晰且稳健。易居研究院觉得，是由于各地有着积极有力的购房政策给予支持，所以市场基本面才得以积极修复，在价格调整到位之后需求出现了释放 。

2026继续去库存稳预期

2025年的时候，楼市出现了止跌回稳的情况，并且在这方面取得了成效，整体成交规模被稳住了，不过呢，还是存在着一些深层次的问题。

易居研究院称，2016至2021年是持续攀升的繁荣阶段，之后，2022年到2025年，房地产历经了少见的长达四年的长周期下行，这充分表明市场正处于深度调整进程中。连续下降四年，这与房地产供求关系产生重大改变有着直接关联，同时也警示市场存在需求欠缺的风险。

这个研究院宣称到现在为止，二手房交易规模整体状况良好，对于销售市场形势做分析的时候，新房跟二手房得统筹处理，并且要理智看待。与此同时，要意识到潜在购房需求不够的这类问题，后续应在政策效应进一步展现以及需求发掘这方面使劲，特别要看重“去库存”这项工作。

不久前推出的降低二手房交易税费的政策，就是当下市场存有某些症结的证明。在业内人士看来，最近二手房价格同比下跌幅度连续两个月呈扩大态势，质量较好的房子项目销售情况也有所降低，开始转变为“价格竞争”；市场的运行环境有所阻塞，“卖掉旧房购买新房”的置换型需求已然减少，改善性置换的情况出现了阻碍。

因而，于全新降临的二零二六年，房地产行业止住下跌态势转而趋于稳定的进度依旧不容有丝毫懈怠。

中指研究院持有这样的看法，2026年属于“十五五”开始的第一年，中央经济工作会议针对2026年的经济各项工作作出全面的安排布置，着重指出要坚决地秉持信心，去达成“十五五”的良好起始局面。房地产身为最大的内部需求当中的一个，在扩充内部需求这个方面依旧会起到重要的功用，后续各项政策举措有希望持续落实。

易居方面同样持有这样的观点，那就是，在二零二六年的时候，这是持续去挖掘市场需求的关键年份，特别是在城中村改造这一领域，还有危旧房改造方面，为支持困难群体实现购房需求，以及引导二手房房东的置换需求得以释放等这些层面，都能够激发出较多潜在的市场需求；并且好房子的建设将会变得更加规范，也会更具吸引力，从而有力地促进销售市场朝着向好的方向发展。

同时，2026年“去库存”工作会加快速度，或许会颁布更具力度且精准的政策。中央经济工作会议已清晰确定去库存导向，把它作为防范化解风险、稳住楼市的着手点。此后，各地可能会加大力度收储存量商品房，用来当作保障房房源，较快达成库存规模的缩减。

从长远的维度来看，我国房地产这个行业依旧是存在着发展空间的。依据中指所进行的测算，在“十五五”这个时期，对于全国城镇住房的需求总量大概是49.8亿平米。除去市场化的商品住宅不算，保障性住房等同样也会将部分增量需求给消化掉，综合起来按照70%～80%这样的转化比例，在未来的五年时间里，新建商品住宅的销售面积平均每年预计会是7～8亿平米。

克而瑞觉得，行业当中深层次的、有关结构性库存的一些问题、房价预期等情况仍旧没有被完全解决掉，不过市场信心的修复这一情况还是需要更长的一个过程才行。克而瑞还这般以为着，展望2026年的时候，市场整体将会进入到一种“弱复苏、缓平衡、深分化”的阶段之中，在维持政策具有它的连续性以及稳定性这样的基础之上，去重新塑造市场里新的供求平衡状态，以此来达成房地产行业高质量的发展目标。