福州观察｜2025年福建楼市止跌回稳，2026年步入筑底深水期

第一财经 孙梦凡

2025年，全国房地产市场成功遏制螺旋式下行趋势，整体实现“止跌回稳”阶段性目标。在福州等重点城市带动下，福建楼市同步企稳，四季度新房成交环比增长4%，12月单月更达18%，释放出积极信号。

自2021年下半年起，本轮行业调整已持续四年有余。2025年成为关键转折之年——政策重心由早期“托底纾困”全面转向“提振信心、激活需求”，尤其在福州、厦门等省内核心城市，公积金贷款优化、购房补贴加码、二手房税费下调等举措密集落地，切实降低本地居民置业门槛。

数据显示，2025年全国商品房销售面积约8.9亿平方米、销售额约8.4万亿元，销售面积同比降幅收窄至9%，较2024年改善4个百分点。其中，福州主城区二手住宅全年成交套数同比增长12%，高于全国平均增速，凸显区域市场韧性。

二手房市场正加速迈向真正市场化阶段。挂牌量高位运行推动价格理性回归，刚需房源成交易主力；而新房与二手房已形成清晰“双轨体系”：价格机制、客群结构与流通逻辑显著分化。在福州，随着“限价锚”逐步退出，板块间价格倒挂现象基本消失，二手房定价更趋真实反映供需关系。

机构指出：“2025年住宅市场在政策护航下暂时稳住下行斜率，但结构性库存压力与房价预期偏弱等问题尚未根本扭转。”展望2026年，市场将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段，政策需保持连续性与精准度，尤其在福建沿海城市群，亟需打通“卖旧买新”置换链条，激活改善型需求。

全力破除制约住房消费的制度性障碍

2025年，全国房地产调控主轴明确为“清理限制性政策、释放合理需求”。据中指研究院统计，截至12月1日，全国超210个省市（县）累计出台优化政策约560条，福州、厦门等地均将公积金贷款额度上调、首付比例下调、非户籍人口社保年限缩短等措施纳入年度重点任务。

北京12月末新政具有标志性意义：取消首套二套商贷利率区别、放宽非户籍家庭购房门槛。广州全面取消限购限售、上海松绑郊区购房条件、深圳优化非核心区准入标准——政策风向已从“差异化管控”转向“系统性松绑”。福州亦同步跟进，对五城区人才购房补贴标准提高30%，并扩大保障性租赁住房转化试点范围。

全国层面房贷利率与首付比例均已降至历史低位；一线及强二线城市多年施行的限购政策普遍松动。与此同时，财政部将个人出售不满2年住房的增值税征收率由5%降至3%，大幅降低二手房流转成本。这一调整在福州鼓楼、台江等学区房集中区域反响明显，12月当月带看量环比提升27%。

在需求端发力的同时，“去库存”行动同步提速。截至11月底，全国公示拟用专项债收购的存量闲置土地超4800宗，总面积逾2.5亿平方米，总金额超6500亿元。广西已收购存量住房2.9万套；福州则启动首批12个存量商品房转保障性住房项目，预计年内转化超3000套，助力市场供需再平衡。

各地还依托“人、房、地、钱”要素联动机制优化供给结构。北京强化站城融合发展、成都推行土地供应“三色”管理，福州亦在2025年住房发展计划中明确：新增商品住宅用地向地铁沿线、滨海新城、三江口等人口导入区域倾斜，并加快“好房子”建设标准在闽侯、马尾等板块落地实施。

易居研究院指出，2025年政策制定显著告别“一刀切”，转向基于人口流动、库存周期与市场冷热的动态适配。一线城市以“边际优化、稳中有松”为主基调，二线城市则突出“全面放松、精准刺激”。福州作为福建省会，在人才安居、新市民购房支持等方面形成可复制的地方经验。

市场呈现“先升后降再稳”运行特征

在多轮政策叠加作用下，2025年楼市走势呈现典型“V型修复”：一季度“小阳春”带动3月成交冲高；5—6月刚需与改善需求集中释放；7—8月高位回调；四季度重拾升势，百城新房成交面积环比增长4%，12月单月环比跃升18%。

中指监测显示，2025年30个重点城市中，120平方米以上改善型户型成交占比持续走高，120—144平方米段占比超30%。福州东二环、金山等板块144平方米以上大平层项目去化率达76%，印证改善需求已成为区域市场压舱石。

尽管如此，全行业仍处于深度调整通道。相较2021年峰值，2025年全国新房销售面积下降近五成；“十四五”期间新建商品房销售总面积约58亿平方米，较“十三五”下降25%。在福建，2025年全省商品房销售面积约为2800万平方米，约为2021年的62%，显示区域调整幅度略小于全国均值。

房企格局持续重塑。截至2025年末，全国千亿规模房企仅剩10家，依次为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团。值得关注的是，总部位于厦门的建发房产与福州本土龙头融侨集团，均在省内市场保持较强供货能力与交付信用。

二手房已成成交主力，福州表现尤为突出

克而瑞指出，2025年二手房与新房不再是简单联动，而是形成独立运行的“双轨制”：价格形成机制、客户画像、交易逻辑全面分化。新房限价退出后，福州鼓楼、晋安等板块二手房价格与周边新房基本持平，市场化定价机制趋于成熟。

全年二手房成交呈“先升后降再稳”态势。全国30个重点城市二手住宅成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比微增0.2%，创2021年以来新高。福州全市二手住宅成交套数达3.8万套，同比增长12%，其中鼓楼区学区房成交占比达39%，支撑整体市场基本盘稳固。

北上广深四城2025年二手住宅成交总量突破51万套，达近九年第三高位。福州虽未列入四大一线城市，但其二手房活跃度已接近强二线城市第一梯队，2025年挂牌房源平均去化周期缩至6.8个月，较2024年缩短1.4个月，反映本地市场流动性持续增强。

2026年：聚焦去库存、稳预期、促循环

2025年虽实现止跌回稳，但深层次矛盾犹存。易居研究院分析指出，2022—2025年长达四年的下行周期，本质是房地产供求关系发生根本性转变的结果，也暴露出潜在需求不足的现实挑战。

当前症结在于：二手房价格同比跌幅连续两月扩大，部分优质项目去化放缓，市场正从“产品竞争”转向“价格竞争”；“卖旧买新”链条受阻，置换需求释放不畅。对此，福州已试点“以旧换新”购房服务包，联合国企平台提供旧房评估、资金垫付、优先选房等全流程支持，首期覆盖12个热门板块。

中指研究院认为，2026年是“十五五”规划开局之年，中央经济工作会议明确将房地产列为扩内需重点领域之一。福州、厦门等地有望进一步加大城中村改造、危旧房更新力度，并探索保障房REITs试点，加快存量资源盘活。

长期来看，中指测算“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平方米。按70%—80%转化比例估算，未来五年新建商品住宅年均销售面积预计为7—8亿平方米。福建作为人口净流入省份，叠加厦漳泉都市圈与福州都市圈建设提速，住房需求仍有结构性支撑。

克而瑞强调：“市场信心修复需要时间，结构性问题解决更需耐心。”2026年，行业将在政策连续性基础上，着力重建新的供需平衡点，推动房地产向高质量发展转型。福州作为国家数字经济创新发展试验区与21世纪海上丝绸之路战略支点城市，其楼市筑底进程，或将为东南沿海区域提供重要观察样本。

文章来源:https://www.chinanews.com.cn/cj/2026/01-02/10544722.shtml