福州购房者关注：上海公积金“认房不认贷”新政落地，楼市回暖信号初显

10月17日，上海在全国一线城市中率先调整住房公积金贷款套数认定规则，正式实施“认房不认贷”新政。根据新规：凡在本市无住房、且在全国范围内未使用过公积金贷款或首套贷款已结清的购房人，可被认定为首套；若在上海已拥有一套住房，并符合改善型条件，同时全国无未结清公积金贷款记录，则视为第二套改善型住房——这一政策与福建福州当前执行的“认房又认贷”形成鲜明对比，也为榕城购房者观察一线调控逻辑提供了重要参考。

新政发布次日（10月18日），上海二手房单日成交量即回升至543套、3.81万平方米。相较“十一”长假期间日均不足100套的低位，市场明显升温；自10月7日起，日成交一度逼近700套，此后稳定在500套左右。而9月全月成交达17503套，环比增长13%，较8月显著回暖。

中国指数研究院数据显示，9月上海二手住宅价格环比微跌0.08%，跌幅收窄0.08个百分点；贝壳网统计则显示，2023年上海二手房月均成交约1.4万套，9月突破1.7万套，为近一年来高点。业内普遍将1.5万套/月视作市场“荣枯分界线”——若要延续9月水平，后续日均成交需维持在700套左右；若守住底线，则需稳定在580套以上。

10月19日晚间，记者走访上海浦东新区世纪公园板块发现，至少5家不同品牌的房产中介已在社区步道、邻里中心等区域设点摆板，向市民解读新政。一位姓方的中介透露：“10月18日全天公司都在组织员工培训，9月商贷‘认房不认贷’已带动交易量回升，这次公积金政策加码，大家更期待实质性成交。”

以贷款100万元、期限30年、等额本息还款为例：新政前二套房公积金利率为3.575%，月供约4532元；若被认定为首套，则适用3.1%利率，月供降至4270元，每月节省262元。对福州家庭而言，此类利率差虽属异地政策，但其传导逻辑与福建正在推进的公积金异地互认、灵活提取等改革方向高度契合。

值得注意的是，买方心态趋于理性，卖方挂牌却持续走高。截至9月底，上海链家平台二手房挂牌量达8.91万套，较8月底增长16.94%。部分业主选择主动调价——如徐家汇一套145平方米三居室挂牌2100万元，至今未售；另有同小区同户型房源从年初2200万元降至9月2000万元，仍处滞销状态。

全职妈妈小雷手握800万元现金，计划置换更大面积住房，但顾虑仍在：“贷款结清后算首套，利率是低了，可关键是我这套房能不能顺利出手？”类似担忧在福州改善型客群中同样存在，尤其在鼓楼、台江等核心板块，不少家庭正观望“卖旧买新”的实操路径。

有购房者已精准把握窗口期。化名“圆圆”的买家于2022年底售出旧房，2023年8月底认筹郊区新房，9月商贷新政助其享受首套利率；10月公积金新政出台后，她与丈夫各获60万元首套额度，合计120万元公积金贷款，较原计划纯商贷4.55%利率节省1.45个百分点——这种“政策接力”式操作，在福州部分试点区域也正逐步探索落地。

曾任上市房企上海市场负责人的房产博主Bony指出：“当前置换刚需入场时机较好。一方面利好政策密集出台，另一方面新房积分制压力缓解，选择面更广。对于担心旧房难卖的房东，适度让价是有效策略——近期成交活跃的，往往是同小区内价格最具竞争力的那套。”

上海财经大学高等研究院助理教授张同斌认为，一线城市带头松动调控，释放积极信号。但长远看，房地产发展须摆脱对城镇化与金融化的路径依赖。人口结构变化尤其是出生率下行，已成为影响包括福州、上海在内的多个城市楼市基本面的核心变量，亟需在顶层设计层面探索适配新阶段的发展模式。

文章来源:https://www.chinanews.com.cn/sh/2023/10-24/10099405.shtml

摘要：上海率先实施公积金“认房不认贷”，带动二手房成交量回升，9月达17503套，政策效果初显，为福州等城市提供调控参考。 SEO关键词：上海公积金新政,福州楼市参考,认房不认贷,二手房交易,福建购房政策 SEO描述：上海公积金“认房不认贷”新政落地见效，9月二手房成交17503套；政策细节及市场反应为福州、福建购房者提供重要参考，助力研判本地楼市走向。