福州危旧公共建筑可自主改造，还能加建地下空间

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把时间设定为2026年4月23日，福州市住建局正式将《国有土地上零星危险公共建筑自主更新改造实施办法》予以发布。这便意味着，存在这样的案例，比如鼓楼区某事业单位，在2023年房屋被鉴定成D级危房，然而却没办法被列入成片改造，进而陷入了僵局，而在今后，会有明确的政策通道去解决此类情况。

政策破冰 零星危房不再“等靠要”

在过去的五年时间里，福州有多个机关、学校以及医院的办公楼，被鉴定成为了C级或者D级危房，然而却由于其体量较小、位置较为偏僻，从而长期没办法被纳入到城市更新的大盘当中。新的办法明确表明，处于鼓楼、台江、仓山、晋安这四个城区且尚未被列入近期建设计划或者收储范围的零星危险公共建筑，能够自行去申请拆除重建。有一位不愿意透露姓名的区住建局工作人员告知记者，在2024年的时候他们就接到过7起类似的申请，但是因为缺乏政策依据所以全部被搁置了，如今终于能够重新进行受理。

这项政策最为显著的突破之处在于，准许产权单位自行启动改造的程序，无需再被动地去等待成片进行开发。福州市建筑设计院之中的一名工程师开展的分析表明，以往公共建筑显示出结构存在危险状况的时候，产权单位仅仅能够实施简单的加固举措或者能够申请临时性的解危，却没有办法从根源上把问题给解决掉，然而新的规定首次给这类建筑供应了“拆旧建新”的合法途径。

地下空间 闲置资源可转正

办法明确提出来，危险公共建筑在拆除之后进行重新建设时，能够对自有用地范围以内的地下空间予以开发利用。这就意味着，长期被忽视的办公楼地下室，以及学校操场下方等区域，将会被允许依照法律规定转变为停车库，或者设备间，又或者社区服务设施。以台江区某机关大院作为例子，其地面停车位缺口达到了40%，然而地下一直因为政策不明确而没办法开发，该单位资产科负责人进行估算，新规实施之后至少能够新增80个车位。

现行《划拨用地目录》之中，只要改造申请的那个时点符合它，产权单位是企事业单位或者社会组织的，经区联席会议认定，并且报上级主管部门重新核定之后，就能够合法地增加地上建筑面积，增加建筑面积同样能得到政策支持。福建省自然资源系统有一位退休专家指出，这在全国同类城市里属于先行的举措，这相当于把过去“成片开发才给的容积率奖励”下放到了单栋建筑。

规划灵活 技术指标不僵化

面对诸多老旧公共建筑所在之地早就形成了密集建成区这样的现实情况，新办法于技术指标方面作出了显著的让步。要是重建项目在满足现行国土空间规划技术规定这件事上确实存在困难，那么在确保公共利益、协调相邻关系以及消防安全的前提状况之下，建筑密度、建筑间距、退距还有绿地率等指标能够依照现状水平来进行控制。福州市城市规划行业协会的一名理事列举事例表明，仓山区某街道卫生服务中心的老楼其间距仅仅是标准的百分之六十，倘若按照新规定完全能够在原址进行重建，而不需要扩大用地范围。

做出这样的适应性调整，是关于日照要求的。原则上，现行规定必须要满足，然而要是实在没办法达到，那么允许“不恶化”就行。这样的宽容度，在以往城市建设管理当中，是极为少见的。长期从事危房鉴定工作的高级工程师林某回忆，在2022年的时候，他曾评估过晋安区一所小学的附属楼，仅仅因为日照计算差了几分钟所以没法通过重建审批，依照新规，这类情况有希望被放行。

程序并轨 三阶段规范推进

为保证改造不出现偏差，办法把流程严谨划分成组织、认定、实施三个阶段。产权单位首先得自己组织房屋安全鉴定并编制初步方案，之后提交到所在区的联席会议予以认定，拿到改造认定书后才可正式开始拆除重建工作。福州市住建局相关负责人称，这套流程跟2025年出台的零星危险住房自主更新办法维持高度一致，利于基层操作以及统一监管。

于实施阶段之时，产权单位务必要依照法律、法规向市自然资源和规划局、还有市住建部门去开展办理规划许可、施工许可以及消防设计审查验收等一系列手续这个行为动作，如果产权人是具备行政性质的机关或者是事业单位性质的楼堂馆所之人，那么呢在申请认定以前就必须依靠自身之力去完成内部审批这样的程序过程，这所表达的意义就是说政府部门想要针对己方进行办公楼翻修的情况之下，同样是需要将所有法定环节全部走完的，并不存在特权性质的通道。

产权登记 补缴出让金才办证

房屋在改造完成之后，会依据重建后的实际面积以及剩余土地使用年限来进行产权登记，对于原房屋从来都没有办理过划拨转出让手续的情形，新规作出要求，必须要在办理登记以前完成土地性质变更，并且补缴土地出让金，福建某律师事务所一名合伙人进行分析表述，这一条堵住了往昔危房改造里“先上车后补票”的漏洞，也防止了国有资产出现流失，不过产权单位需要预先准备一笔补缴资金。

以鼓楼区的某一个事业单位当作例子来说，它的用地面积是2000平方米，原来的划拨土地使用权还剩下35年，补缴的金额按照到时候的基准地价来计算的话，大概可能会在200万元左右。这个单位的财务负责人跟记者讲，虽说增加了前期的成本，可是跟拆不掉、用不了的那种僵局相比较而言，这笔投入是值得的，原因在于重建之后房屋的估值最少会提升3倍。

保护对象 四类建筑不适用

不可否认的是，被法律规定明确列为保护对象的文物建筑呈现方式，历史建筑以及传统风貌建筑等，是被明确排除在本办法所适用的范围之外的。对此，福州市历史文化名城管理委员会的一位专家作出相应解释，其原因在于，上述这些建筑所具备的相应价值，是在于该建筑自身所具有的真实性。一旦拆除之后再进行重建，将会造成一种无法逆转的破坏情形。所以，对于它们而言，能够实现解危的路径应当是进行修缮加固，然而绝对不是推倒之后再重新建设的做法。

这同样表明，只要是悬挂着“历史建筑”标识的老旧办公楼，或者古老的校舍，亦或是陈旧的医院大楼，哪怕已经历经专业评估认定为存在安全隐患的危房，皆无法运用这一套自主更新的相关政策。要是市民察觉到自己身边存在这样类似的建筑物呈现出危险的状况，那就理应向市文物管理局或者名城建设委员会进行报告，随后由专门从事相关工作的专业部门去制定具备保护性质的加固方案，而绝不是当事人自己去主动申请拆除并且重新建造新的建筑。

阅毕此份新规之后，你认为你身处其中的单位或者社区之内，是否存在那种常年呈现漏雨状况、墙体出现开裂现象然而却长久拖延难以拆除的公共老旧楼房呢？请来评论区域分享它的具体位置以及详细情况呀，给予点赞并进行转发，以便能够让更多的产权单位目睹这条解决途径。

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