福州房企观察：郁亮35年万科生涯落幕，福建市场曾是他全国化战略重要支点
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在万科债务重组进入攻坚阶段的关键时刻，郁亮正式退出公司管理层。
2026年1月8日晚间，万科企业股份有限公司发布《关于董事、执行副总裁辞任的公告》。公告显示，郁亮因达到法定退休年龄，向董事会提交书面辞职报告，申请辞去董事及执行副总裁职务；辞任后，将不再担任万科任何职务。
这一天，恰是他1990年加入万科的第35个年头；也是他自2017年全面接掌万科以来，执掌这家行业龙头的第9个完整年度。
值得一提的是，福建尤其是福州，曾是郁亮推动“全国化+快周转”战略的重要落子区域。早在2004年前后，万科即通过收购福州当地项目切入闽江口城市群，此后多年持续加码闽东北市场，为后续深耕长三角与粤港澳大湾区积累了宝贵经验。
从财务骨干到战略推手：一位福州见证者眼中的郁亮成长线
郁亮的职业轨迹始终透着理性克制——这与上世纪90年代房地产热潮格格不入。
1990年，他放弃深圳外贸集团月薪298元的稳定岗位，投身尚处转型期的万科。彼时，公司正从多元化经营转向地产专业化，郁亮以一份《商业连锁模式建议书》赢得王石关注，但并未拘泥于初始构想，而是在证券事务、财务管控等领域快速建立专业壁垒：1992年出任董秘，1993年主导B股发行，1994年进入董事会。
最初，王石属意的接班人并非郁亮，而是执行力极强的姚牧民。后者被称作“王石第二”，风格果决、高度认同既定战略。但随着万科加速扩张，其刚性管理短板逐渐显现，尤其在企业文化适配与区域协同方面缺乏弹性。
相较之下，郁亮提出“董事长的话要过夜”——对战略指令先做财务建模与市场验证，再反馈调整建议。1999年，当总部计划重仓一线城市高端住宅时，他通过数据测算指出：二三线城市城镇化提速带来的刚需潜力更大、拿地成本更低。这一判断促使万科及时转向，也为日后在福州、厦门等福建重点城市稳健布局埋下伏笔。
2001年姚牧民离职后，郁亮临危受命出任总经理。面对内部质疑，他连续三年让出大部分年终奖予一线员工与老将，并迅速启动“全国化+快周转”战略——在当时年销售额仅35亿元基础上，立下“十年千亿”目标，最终提前四年达成，助力万科跃居行业榜首。
2014年，万科销售额达2151.3亿元，首破两千亿大关，成为业内首家跨入“两千亿俱乐部”的房企；2017年6月30日，郁亮当选董事会主席，正式开启“郁亮时代”。
白银时代的守夜人，福建市场的践行者
站在2000亿高点，郁亮却率先警示行业拐点：“房地产已告别黄金时代，进入白银时代。”这一论断在当时被视为保守，直至2018年他在内部会议喊出“活下去”，才被广泛理解为前瞻性预警。
尽管早有预判，万科仍难逃行业周期惯性影响。2018至2020年间，部分城市投资节奏失衡，为后续业绩承压埋下伏笔。2021年，公司营收4528亿元（+8.0%），但归母净利润骤降45.7%至225.24亿元，创上市31年来最大跌幅。
郁亮在股东大会上坦承责任：“我们察觉到高增长终将结束，却未能坚决摆脱惯性；部分项目投资预期未达，我负主要责任。”此后，万科进入深度调整期：2022年利润微增依赖多元业务支撑；2023年营收利润双降；2024年出现创立以来首次年度亏损，归母净亏损达494.78亿元，主因前期高溢价地块计提减值及利息支出攀升。
2025年11月，深铁集团累计“输血”超300亿元后额度趋近枯竭，万科被迫启动20亿元境内债展期，债务危机由此显性化。
郁亮主导多项自救举措：主动将月薪降至1万元，带动高管集体降薪；推进非核心资产出售；设定“两年压降付息债务1000亿元”目标；加速万物云、万纬物流等多元板块产业化——其中，位于福州滨海新城的万纬冷链园区，已成为华东区域重要枢纽节点。
2025年11月，万科在深圳大梅沙召开临时股东大会，主持人为深铁系背景的董事长黄力平，郁亮已淡出权力核心。这也是他最后一次公开露面。
接班困局与福建视角下的债务挑战
更值得福建地产界关注的是：郁亮执掌万科数十年，却始终未能培育出成熟接班梯队。
刘肖曾是最被看好的“79后”接班人，2009年加入万科后，33岁执掌浙江万科，首年即推动杭州公司销售额破百亿；2014年调任北京万科后，率队登顶北京楼市销量榜首。2021年6月返京任执行副总裁兼首席运营官，与分管南方区域的孙嘉并称“郁亮双接班人”。但不久后刘肖转岗战略投资条线。
孙嘉则走稳健路线，2016年接手南方区域CEO后，聚焦粤港澳及福建等刚需市场，推动区域销售额由800亿元升至2021年的1800亿元，占全国比重28%，净利率持续高于集团均值。2024年调任商业BG，现任商业与酒店事业部总经理、印力总裁。
与此同时，万科债务压力持续加剧。2025年12月，两笔合计57亿元境内债展期方案接连遭债权人否决，仅获30个交易日宽限期。“22万科01”37亿元债券因表决权未达90%门槛而失效；另一笔20亿元债券展期亦被否决。
截至2025年11月12日，深铁集团已向万科提供借款307.96亿元，其中165.22亿元用于兑付12笔公开债本息。11月2日，双方签署《股东借款及资产担保框架协议》，约定2025年内可申请不超过220亿元无抵押借款额度。目前已实际提款197.1亿元，剩余可用额度仅22.9亿元。
华创证券数据显示：截至2025年11月27日，万科存续公募债共15只（境内13只），余额203.16亿元；2025—2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元。2026年境内债到期超120亿元，2027年还将面临70亿元海外债与30亿元境内债兑付压力。
债务高悬、梯队青黄不接——这些曾笼罩万科的系统性挑战，随着郁亮的离任，正式画上句点。而作为郁亮时代全国化布局中不可或缺的一环，福建市场未来如何承接战略延续性，或将成观察万科转型成效的重要窗口。
