从有房住到住好房，新房交付质量为何难以保证？

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有房住转变为住好房之际，房地产行业已然步入追求人居品质的下半场 ，“十五五”这份最新规划明确地提出 ，要去建设安全的好房子 ，要去建设舒适的好房子 ，要去建设绿色的好房子 ，要去建设智慧的好房子 ，更是将住宅品质往上提升到了前所未有的政策高度 。

可是，处于“好房子”政策目标的情形下，现实跟理想当中，依旧横隔着不算小的距离。近些年来，好多楼盘都陷入了交付之际就有业主进行维权的“魔咒”之中。存在渗水现象，有空鼓情况，隔音效果差，外墙出现脱落，公区进行减配……好多购房者在满心期待地收房之后，却很快踏上了维权的道路。

房地产企业们所宣告声称的“完美交付”并非是完美的，这使得市场不由自主地心生疑惑，新建房屋交付的质量为什么程度如此之难以确保呢？究竟是企业自身的管理不加完善、进行成本的压缩降低，还是存在着整个行业系统性的阻碍要点呢？

第一财经展开多方深入采访后发觉，于楼盘质量以及交付存在瑕疵的背后，有着贯穿规划、建设、管理、销售等多个环节的诸多情况而产生问题。工程存在层层分包致使质量掌控困难，企业受制于资金紧张从而出现材料减配现象，住宅建设因依赖人工进而带有不确定性、不稳定状况，这些均对楼盘达成“完美交付”构成了严峻挑战。

“带病交付”的新房

由一线城市至三四线城市，部分交付一两年时间的楼盘，渐渐显露出质量问题，外墙出现鼓包现象，隔音水准未达标准，精装修存有诸多瑕疵，漏水问题频繁发生，甚至一些新楼盘在交付前期阶段，就集中呈现出质量问题 。

处于华东之地域的正荣悦珑府，往昔为当地较为热门的全新楼盘，在 2021 年初开盘之际，那时恰巧市场呈现出火热的态势，其项目当中拥有着 400 余套房源，经历了几个月的时长就全部完成了销售。然而在那之后，这个项目历经了停工的环节，又进入到筹资的阶段，而后再次复工，接着再度重启等一系列充满波折的状况，最终在 2023 年 6 月底成功完成交付。

然而，业主们的担忧并未结束，房屋质量成为其难以忽视的问题。

小区业主刘莹（化名）向记者表示，找了专长验房师的自家，被提示出诸多问题，诸如门缝极具宽大之态、瓷砖未呈对齐之状等。然而因不会对居住造成重大影响，开发商未予施行处理举措，自家亦未过度予以追究。“住进去后，一系列问题却开始出现。”。

让刘莹感到“匪夷所思”的是厨房抽油烟机，抽完油烟后，很长一段时间里，油烟一直在厨房不停打转儿。刘莹首先觉得油烟机坏了才造成这种情况，于是拆开吊顶，令人惊讶的是，油烟管道仅仅放置在吊顶上部。经过查看墙面，发现墙面上确实开了孔，然而管道却并未延伸到户外去 。

“浴室同样有着类似的问题，看上去就好像是那种半途而废的工程，当时工人大概仅仅是敷衍了事，根本就没去安装（相应的管道）。”刘莹回忆着说道。不只是刘莹这一户，类似这样的细节方面的问题，在不少业主家中都出现了，对于后续的装修进度以及居住体验都造成了影响。

比如，厨房当中瓷砖与客厅之内瓷砖存在多处空鼓状况，这对瓷砖美缝情形产生影响；客厅墙面以及卧室墙面出现多处裂缝现象，此对全屋柜子定制状况存在影响；厨房间里面天然气没有切口，并且没有预留空调洞位置；中间套的屋顶地方排水并不通畅，排水口已被堵死，当下雨之际便有积水集聚；卧室空调孔的旁边出现漏水情况，进而致使墙面出现破损状况……

在交付之后，时间尚不足一年，那个时候，上述这一系列问题，就接二连三地出现了。依据业主所提供出来的资料进行仔细表明，存在着90多户户主家中的墙体出现了漏水发霉的状况，这种状况导致耽误了入住时间长达2个月还要多，没办法之下，业主最后只能自己掏钱去进行维修，每户平均投入的费用在1万元至2万元之间。

放眼全国范畴之内，楼盘交付之后频繁出现质量方面的问题并非是个别事例。从已经出现风险的企业开始，一直到头部的房地产企业，从民营性质的房地产企业，再到大型的中央国有企业，很少有能够实现楼盘销售之时所宣称的“完美交付”的企业。记者在官方问政平台以及采访之中发现，被反映存在质量方面瑕疵的涉及了不少企业。

前不久，有深铁璟城的一些业主告诉记者，那个楼盘在2024年6月交付，自己是在2025年8月买的现房，然而之后就发现了一连串房屋质量方面的问题。宝安区住房和建设局在问政论坛上回复称，深铁璟城一期业主所反映的次卧出现渗水发霉情况、外墙存在裂缝、次卧地面存在空鼓等这些问题是真实的，当下相关问题正在进行整改修复，已经责令要赶快加快那些问题的整改进度。

除了那种交房之后会慢慢显露出问题的楼盘，有一些新房呢，在交付的这个阶段就开始了一场“拉锯战” 。

华润旗下有个楼盘叫映江润府，有业主透露，有95户业主的光线被挡住了，通风也被挡住了，宣传里说的明卫、明厨变成了暗卫、暗厨。业主张梁化名告诉记者，今年9月预看房时，一些购买了中间户的业主发现，四个朝北的窗户里有三扇被严重遮挡 。

张梁表示，窗外存在一个弱电间，开发商于此处设计了整栋楼仅有的一口水井，二者共同形成了一堵墙，这堵墙直接将厨房与客卫的两扇窗挡住，主卫的窗也被一堵墙显著遮挡，然而开发商所提供的《单体不利因素告知书》，并未对相关遮挡情形予以披露。

在古城西安，保利星河天汇被业主反映，其前期宣传外立面是用金属铝板装饰，然而实际情况是，除了南向外立面，其他三面全被换成了颜色相近的油漆，并且房企和业主签订的相关合同里注明说，任何宣传图、视频、样板间都不作为交付承诺。

“被牺牲”掉的质量

住房，这本该是作为温暖港湾存在的，可好像成了一些购房者烦恼的源头。中指研究院之前发布了《2025中国城市居民居住满意度调查报告》，报告表明，2025年中国城市居民居住满意度是71.4分，跟2024年相较，降低了0.2分。

在各项满意度评价里头，2025年居民交付服务满意度只有64.8分，产品类指标当中质量问题很突出，房屋质量、公区质量以及整改维修指标都呈下行趋势，房屋质量评分从2023年65.3分下滑到64.5分，整改维修评分从56.6分降低至55.8分。

有这样一些购房者，他们首先体验到了“买房难”，之后呢，又因为质量方面的问题遭遇到了“收房难”，而新房楼盘那里质量问题频繁地发生，究竟这是个别些的开发商在用材上面以及管理方面出现不周，还是存在具有普遍性特征的困境呢？

第一财经对多名企业人士展开了采访，从而发现，房企宣称的“完美交付”并非是完美的，其背后存在着诸多方面的问题，诸如资金紧张、工期被压缩、规划设计、施工分包以及材料供应等。就阶段性原因而言，在近两年，楼盘质量问题集中显现出来，其核心原因还是和房企资金紧张存在关系。

一位房企工程运营部负责人透露，在业内，部分企业存在资金高度紧张的状况，为了保障项目能够顺利交付，在材料采购方面，可能会出于对成本的考量而进行降配，原本具备高标准的供应商，也会由于开发商付款延迟这一原因而流失掉，最终致使施工工艺稳定性出现下降的情况。

与此同时，处于资金极为紧张这样一种状况之下，房地产企业会把资源优先投放到对竣工验收备案存在关键影响、与交付入住密切 的那些强制性项目之上。针对那种被称为部分小瑕疵类的问题，其整改的排期很有可能会在无奈之中被迫向后延迟，甚至是不再进行整改这样一种情况出现且持续而终止于此。

房企会趋向缩短工期，以此加快现金回款，难以摆脱“高周转”的惯性。当前市场整体承压，竞争激烈，开发商为争夺有限客户，可能在销售环节过度承诺交房时限使得施工工期被压缩，为赶工牺牲工艺与管理。

一位从事建筑行业的人士也讲了，从做工程的角度来讲，不是所有的季节都适宜进行施工，然而在实际情况里，房地产企业通常会要求在特定的时间节点之前达成竣工，“赶节点”变成了一种常态，一些工序被缩减甚至是省略掉了。在这样的一种背景之下，“工匠精神”实在是很难真正地落实到位。

业内大多觉得，高周转并非肯定就造成低质量，只是在利润缩减、融资受限制的实际情形里，质量常常首先变成“被舍弃”的变数。项目由于得赶交付的节点，工序相互穿插得很紧密，这也许致使防水养护、墙体干燥这类必需的静置时间不充足，从而埋下质量方面的隐患。

中国房地产业协会会长陈宜明，近日谈及，一次上海举办的行业论坛，会上表明，好房子能归结为“三好”，规划设计方面良好，工程质量层面良好，运行维护方面良好。然而，从实际情形来看，这三个环节，都在不同程度上，有着不足之处，特别是工程质量问题，长时间对房地产行业，造成困扰 。

“大量的水从我们的房子渗漏出来，这种现象极为常见，除此之外，还存在不具备隔音效果的情况，另外有一种外墙剥落的状况等。”陈宜明白直接说，尽管在多年的时间当中，业内多次着重去讲要将质量方面的常见弊端予以消除，然而事实上却是“长久地治疗却始终无法痊愈，直到现在，发病的概率仍然处于较高的水平”。

而且，新房进行销售的主要方式乃是“预售制”，在购房者购置房子之际所看到的有样板房、效果图以及宣传物料，部分项目针对品质方面过度地作出承诺，这跟实际交付时的状况形成了极大鲜明的反差，同时也就更厉害地盘加了购房者内心之中的不满情绪，当“想象里的家”跟“现实当中的房子”之间的差距变得过大的时候，业主进行投诉或者维权便成为了最为无奈的其中一种结果 。

层层分包放大风险

在房地产领域，房企被认定为楼盘质量方面的“第一责任人”，然而，在开发商所处的环境中，房地产行业上下游链条涉及众多参与者，当一栋建筑从地面矗立起来以后，存在诸多因素对质量问题产生影响 ， 。

有一位总部处于长三角地带的民营房企的区域总裁面对第一财经讲出内心想法，楼盘从开始建造一直到完成这一系列具体过程是极为繁杂的，其中涉及到数量达到数百个的关键要点，并且还得把规划、设计、施工作业里总包以及分包事项、市政工程、材料供应这些多方面的资源进行综合化处理。“某些楼盘所呈现出来的问题，在有的时候并不是开发商自身完全能够把控得住的。”。

比如说，部分项目交付之际所暴露出的那些问题，早在迈入规划阶段之时就已然埋下了隐患。他进行举例表明，存在这样的项目，在交付之前，市政道路被垫高了，进而导致小区变成了“低洼地”，使得排水以及景观效果遭遇锐减；同时还有购房者，在购买房屋之后才发觉，临近地块的土壤条件或者是历史用途存有问题。

上述房企人士表明，规划阶段一旦固定下来，后续的纠错余地极为有限，其还提到，那些问题，到了交付那一刻，几乎不太可能凭借简单整改去予以解决 。

就算规划条件合乎情理，工程质量自身的把控，同样会遭遇现实方面的挑战。在行业内部，开发商更像是一个资源整合的枢纽以及全流程的运营主体，并非是直接地“进入场地建造房屋”。具体那一项工程常常借助总包、分包的方式一层一层向外部承包，参与进大量的施工单位以及供应商 。

有一位来自华东地区大型建筑总包公司的资深人士做了介绍，当下住宅项目的建筑企业大多是民营企业，总包实际上是一个管理公司，其主要承担流程协调和节点控制的工作，他还表示，真正干活的是下面那成百上千个包工头 。

在这样的体系当中，水电专业、消防专业、防水专业、涂料专业、劳务专业等，这些专业呈现出高度细分的状况，并且各个专业都有着属于自己的老板。然而对于那些进行分包、转包的建筑企业而言，普遍存在技术门槛并不高的情况，再加之市场竞争十分激烈，房地产企业的利润空间因此被收窄，最终只能朝着成本方面采取措施，致使施工标准被降低、工序被压缩。

业界似乎存在着这样一种不成文的规矩，那就是只要有可能节省，便一定要去节省，而在这样的一种行事过程当中，质量方面所存在的风险也在持续不断地被扩大 。

除此以外，于建筑材料的供应商这儿，一些特殊情形也会将房企的供应链风险予以放大。“我们碰到过某类材料在特殊阶段，差不多仅有一家供应商能够供货，然而后来发觉产品设计存有缺陷，致使后续整改极为艰难。”上述区域总称。

一位规模房企的工程总监讲道，房企债务违约不断被爆出，行业上下游间的信任纽带变得脆弱，供应商为求自身安全，不少提出“先款后货”的结算方式，这进一步加大了开发商的现金流压力，再加上销售端去化未达预期，如此便形成了“销售不畅—资金短缺—工程拖延—信任丧失”的负面循环，它加剧了对质量问题的影响 。

另外，需要留意的是，和大型工厂流水线上进行的工业品生产不一样的是，住宅建设里，存在着大量工序，这些工序依赖人工去完成，然而，这本身就有着较大的不确定性 。

以外墙真石漆施工当作例子来说，前面提到的那家房企区域总裁讲了，这样的工序对工人经验极其依赖，工人是在吊篮里面进行施工的，非常难以判断自己做出来的是不是平整，为了把控效果，开发商要安排人员在地面借助望远镜去检查，“就算是这样，也很难达成完全一样。”。