招商证券：中国房地产行业2026年或迎转折点，关注啥？

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新华财经于上海在1月5日传电（谈瑞），中国房地产行业在历经周期调整后，或许会于2026年迎来转折点，招商证券房地产团队在所发布的最新年度策略报告里作出预测声称，在房贷利率、租金保持不变的假设情形下，预计在2026年11月前后净租金回报会同房贷利率实现拉平。

招商证券房地产团队，把2026年房地产行业核心观察点，概括称作“三个市场关注点和一个自然均衡点”，其中，三个市场关注点涵盖二手房库存变化，“金融16条”到期后的政策衔接，以及个别房企债务展期事件的走向，而自然均衡点指向净租金回报和房贷利率何时拉平。

统计数据表明，当下二手房市场供需关系要实现改善，依旧困难重重了，呈现出一种面临挑战的态势了。截止至2025年11月份的时候，全国范围内49个城市的二手房存续挂牌套数，相较于2024年年末而言，净增长达到了12%的幅度了，然而在同一时期之内，二手房成交面积在多数月份的时候，同比情况呈现为负数了。因供需失衡的缘故，致使价格面临压力了，在2025年11月份的时候，70个城市的二手住宅价格指数，环比出现了下跌态势，并且跌幅为0.7%，与年中相比，跌幅出现了扩大的情形了。

在这样的背景状况下，研报着重指出，净租金回报率跟房贷利率之间的差值出现收窄，这是起到助力作用推动需求趋向企稳的关键核心逻辑。当下样本城市租售比和房贷利率的差值大概是60个基点，如果假设租金水平以及房贷利率保持不变，按照2025年以来房价月均呈现的跌幅进行线性外推，预估到2026年11月两者将会基本达到拉平的状态。在这一整个过程期间，如果房贷利率进一步出现下调或者租金出现上涨的情况，那么均衡点有可能会提前到来。

关乎资本市场这一方面，招商证券进行类比美国二零零九年具备的经验进而表明，当得以出现净租金回报率同房贷利率存在的差值从曾经的负数转变成为正的这般情况之后，房地产股票或许就会产生显著的超额收益。其有着这样的一种看法，当均衡点快要临近的时候，资本市场或许会提前针对二手房去库存展开定价，然而去库存的速度将会直接对房价企稳的节奏造成影响。