福州推12块小而美宝地 三江口片区占5块

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2024年4月，在杭州经营精品酒店的李先生曾因选址失误错过文旅风口；两年后的今天，他紧盯福州土地市场动态，准备押注三江口片区。4月26日，福州市自然资源和规划局正式启动今年第二轮土地招商，推出12幅“小而美”地块，这让他看到了新的机会。

三江口板块集中放量 五幅地块覆盖多元业态

在福州“东进南下、沿江向海”战略里起着核心节点作用的地方，三江口片区于本轮招商时推出了5幅地块，其数量在各板块当中位居首位。福州市自然资源和规划局所公布的信息表明，这些地块涉及商业、酒店、商务办公、加油站以及娱乐等多种功能，目的是加快推进该片区达成建设“现代化国际城市示范窗口”的目标。从土地供应的结构情况来看的话，有个在多空间布局中展现多元价值的趋势，政府借助小地块、多功能的组合策略，吸引社会资本投身城市新区开发，以此规避单一超大地块所造成的资金沉淀压力。

面积约7500平方米的地块，处在螺洲古镇核心的吴石故居北侧部位，被规划成商业用地。此地块紧挨着乌龙江，其周边有着像螺洲公园这类的生态资源分布，并且还靠近地铁4号线的螺洲温泉站，交通便利程度相当地突出。同区域的螺江东路北侧地块面积约18230平方米，被规划为娱乐用地，在方圆600米的范围以内覆盖着地铁5号线与4号线的换乘点。有一位和福州规划部门相接近的人士作出分析，这两幅地块的联动开发，有希望去激活螺洲古镇的文化旅游潜在能力，从而形成“红色文化+温泉休闲”这样的特色线路。

二环内核心区推三幅旧改地块 主打社区商业与文创空间

琯尾街周边旧改项目给出了两块地，一块在鼓楼和晋安两区交接处，是面积5123平方米的商务办公地块四，另一块是仅533平方米、处于相同位置的商业商务混合用地地块七。这使我想到广州永庆坊那种微改造的方式，就是利用城市核心区小地块，引入精品咖啡店、设计师工作室等业态，提升土地价值还保留社区烟火气。福州这两块地周边有晋安河和金鸡山生态景观带，适合开发社区商业中心或者文创联合办公空间。

原新华文化城以及周边地块一，其面积为4156平方米，它是此次二环以内唯一的商业商务文化混合用地。该地块处在晋安河沿线，属于旧改项目的范围。将其与上海徐汇滨江的传媒港开发经验相对比，具有文化属性的地块通常能够产生更大的产业集聚效应。福州此次在该地块当中明确添加“文化”用途，也许预示着晋安河沿线会打造出一条文化创意产业带，从而与现有的东二环泰禾商圈构成业态互补。

仓山两幅地块补商务短板 奥体板块再添商业配套

仓山区此次所推出的鼓山南连接线E - 11地块，其面积为7560平方米，该地块处于南二环板块，被规划成商业商务混合用地。当前这个区域高端酒店以及商务办公设施是相对匮乏的，此地块周边存在多个成熟住宅小区，其入住率超过了80%，商务配套有着明显的缺口。还有一幅百花洲路南侧地块，其面积是12813平方米，它坐落于奥体板块核心区，周边分布着飞凤山公园、阳光天地商业综合体等资源。

瞧全市酒店业的布局情形，仓山区当下高端酒店的数量，比鼓楼区的三分之一还要少。此次推出来的两幅地块，都适宜用来开发酒店项目，能够缓解二环周边商务接待能力欠缺的状况。有一位从事酒店投资的业内人士，算了一笔账：就拿百花洲路地块来说，要是建造一间有着150间客房的中高端商务酒店，凭借奥体中心的会展以及赛事资源，预估年均入住率能够达到75%以上，投资回报周期大概是8至10年。

唯一下跌居住用地亮相新店东 海峡金融商务区添地标酒店

有着面积为17773平方米的新店东片区改造项目I-3-1地块，它处于12幅地块里，是仅有的居住商业综合用地，该地块靠着山又挨着水，周边存在森林公园、动物园等公共设施，适合去打造生态宜居的社区，值得留意的是，福州上一回在二环外推出带有住宅性质的地块是在2023年12月，此次的供应释放出了政府平衡商品房供给的信号，并且通过搭配商业指标，迫使开发商提高社区配套水平。

海峡金融商务区M地块，其面积为11634平方米，处在鳌峰路南侧，被规划成商业商务办公用地。该地块位于金融产业集群核心区，周边存在兴业银行总部、海峡银行等诸多金融机构。结合今年3月福州市所发布的《关于促进酒店业高质量发展的若干措施》，对于在金融商务区建设五星级酒店的项目给予土地价款10%的补贴，因而这幅地块极有可能吸引高端酒店品牌展开争夺。倘若成功落地，它将会成为继升龙环球中心之后闽江北岸的又一地标性建筑。

螺洲古镇文化牌如何打 吴石故居能否成为流量入口

回溯到文章起始部分，那位身处杭州的酒店投资者李先生所面临的困惑，螺洲古镇的那两幅地块，尽管其景观条件极为优越，然而怎样才能够把红色文化资源转化为经济上的商业价值呢？事实上，在2023年的国庆假期期间，福州的上下杭历史文化街区，其客流量总计达到了57万人次，这充分证实了老城区的文化项目是拥有那种能够引发轰动效应的能力的。螺洲古镇存有吴石将军故居、陈氏五楼等一系列文物保护单位，并且在地铁4号线开通之后，从市中心抵达螺洲仅仅只需要25分钟，它是具备打造“半日微旅游”产品的潜在可能性的。

从普通游客的视角瞧，螺洲最具吸引力的兴许并非某一个单独景点，而是“温泉加上古镇以及江景”这样的组合体验。当下该区域所欠缺的是高品质的餐饮与住宿配套。此次推出的商业连同娱乐地块，恰恰能够引入主题民宿，还有地方美食工坊、非遗体验馆等业态。福州市文旅局在2025年工作计划里已然明确要“推动螺洲古镇创建国家3A级景区”，这批地块的入市将会加速这一进程。

土地招商背后的城市逻辑 福州如何平衡开发与保护

同今年1月厦门所出让的5幅位于岛内老城区的微型地块相比，福州此次的招商策略与之相似，即借助小地块来降低参与门槛，从而让更多民营资本获得进入的机会。二者的差异在于福州更为强调“功能混合”，在其12幅地块当中，有10幅是混合用途，这便要求开发商具备复合业态的运营能力。从全国的趋势来看，根据自然资源部2025年第一季度的统计显示，一二线城市单幅土地的平均面积同比下降了18%，容积率上限提高了0.3，这反映出土地供应正从“规模导向”转变为“质量导向”。

对于平常的购房者来讲，今儿这批地块进入市场会带来切实而且实际的生活方便之处：在三江口那边区域的用作商业用途的地块往后有可能引进生鲜超市以及社区食堂，在二环以内的面积比较小的地块或许转变成为转角部位的书店或者是健身工作室。然而对于那些搞投资的人，需要留意的是福州用于商业办公性质的房屋的空置比率已然从2023年的比率也就是22%降低到了今年3月份的比率即19%，可是局部的板块依然存在货源供给过多的风险。看过这12幅土地的详尽规划以后，你觉得螺洲古镇那儿的商业地块更适宜开发成为精品酒店还是文化体验方面的综合体呢？欢迎来到评论区，分享各自的观点，要记得去点赞，还要进行转发，从而让更多关注福州发展的朋友们能够看到。

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