魔方公寓多地门店关停，福州租客权益如何保障？长租市场信任危机浮现

中新社福州1月29日电（胡淑娟）一纸产权人公告，让上海租客林晓（化名）不得不紧急寻房。类似风波虽暂未波及福州城区主流长租社区，但福建多地房产中介已开始提醒本地租客：签约前务必核查运营方资信，尤其警惕“高返租、低押金”类营销话术。

林晓此前租住于上海金社路豫区魔方公寓。该物业产权人上海齐润实业有限公司张贴公告指出，因承租方长期严重违约，已依法解除租赁合同，并正式收回经营与管理权。值得注意的是，福州近年来加快培育专业化住房租赁企业，对魔方这类跨区域连锁品牌的本地落地持审慎监管态度。

“产权人并未强制清退，但押金能否退回存在极大不确定性。”林晓坦言，原租赁合同本应持续至2月底，出于风险考量，她最终选择提前搬离。这一情形在福州部分高校周边长租公寓中亦有先例可循——去年仓山区某品牌公寓因资金链波动，曾引发小范围退租协商。

记者多方核实发现，魔方公寓在上海、杭州、深圳等地多家门店已停止运营。部分租客反映押金及剩余租金迟迟未到账，而产权方亦被拖欠数月房租。耐人寻味的是，其官方小程序仍在推送“2026抄底季房淘”活动，发放限量3000元租金抵扣券。然而在福建本地租房社群中，不少用户留言表示：“优惠再大，也不敢签了。”

魔方公寓。 受访者供图

押金难退、租金拖欠，福建租客需提高风险意识

2024年2月，林晓与上海沐资产管理有限公司（魔方公寓关联运营主体之一）签署《公寓使用合同》，约定月租金约2400元、服务费340元，执行“押一付三”。她当时看重的是品牌连锁带来的稳定性，“毕竟福州不少年轻人也通过类似平台找房，我们默认大品牌更可靠。”

公开信息显示，魔方公寓隶属魔方生活服务集团，成立于2009年，专注为都市白领提供集中式长租服务。截至2022年底，其在全国25城运营约7.62万套公寓，但官网数据至今未更新。福州作为新一线租赁需求旺盛城市，尚未引入该品牌直营项目，目前以本土化运营的国企背景公寓及合规备案民营机构为主流。

林晓所依赖的“稳定预期”，在2025年1月13日骤然瓦解。当日上午11时许，上海豫金路社区租户微信群被突然解散；下班后，多数租客才注意到产权方张贴的特殊公告函。

产权人公告明确指出，魔方公寓因长期严重违约，已被收回经营及管理权；租客若愿继续居住，须与产权方另行签订租赁合同。林晓告诉记者：“1月13日晚，产权方与我们协商签署债权转让声明及新租赁协议，其中约定——此前支付的房屋押金，须由租客自行向魔方公寓主张退还。”

事实上，魔方公寓的经营隐患早有端倪。上海另一租客王莉（化名）称，去年11月就刷到“魔方公寓爆雷”相关帖文，次月即接到工作人员通知“公司停止运营，需签署转租协议”。她于去年12月中旬申请退还押金、服务费及水电等共计7000余元，截至发稿仍未到账。

更早之前，上海诺一实业有限公司与魔方生活曾签订长期租赁协议。“原定每季度付款一次，后协商改为按月支付。”诺一实业工作人员透露，自2025年3月起，魔方公寓开始延迟打款，至当年7月已累计拖欠3个月租金及水电、垃圾清运费等未结算款项。

除上海外，杭州、深圳等地多家产权方均向中新社确认：魔方公寓存在违约行为并拖欠多月租金，合作已终止。另有媒体披露，广州部分业主被拖欠租金达数十万元至上百万元不等。福建本地房地产协会人士指出，此类跨区域资金错配风险，正是福州强化租赁企业备案管理和履约保证金制度的重要动因。

一边收缩战线，一边宣传“抄底”？长租模式再受拷问

“小区入住率看起来不低，停车场也常满位，谁能想到会突然欠租？”多位租客表达类似困惑。这种反差也折射出当前长租行业普遍困境：表面运营正常，实则现金流承压。

今年1月初，魔方生活曾回应媒体称，正依据整体房源结构优化战略，对部分门店进行调整，少量门店将关闭或变更运营主体。公司强调“当前经营有序”，并称“仍在积极拓展新项目”。不过，截至发稿，中新社向其福州业务对接渠道发送的问询邮件尚未获回复。

1月27日，记者以租客身份致电上海两家仍在营业的魔方门店，工作人员解释称：部分门店停运系合同到期，另有一些因持续亏损所致；目前在营门店均正常运转。深圳某接手运营的产权方人员则透露一个细节：“我们接手后台后发现，半数以上房间处于空置状态。”

值得关注的是，魔方生活曾在2022年谋求港股上市，当年9月递交申请。招股书显示，其营收从2019年的9.46亿元增至2021年的14.71亿元，净利润由6360万元升至2.95亿元；2022年上半年归母净利润为924.8万元。但此后再无最新财务披露，官网数据仍停留在2022年。

魔方官网介绍，其采用两种运营模式：一是自营模式，即整租楼宇并自主运营；二是加盟托管模式，输出品牌及管理体系。从“冲刺上市”到如今“战略优化”，长租公寓规模化扩张路径正面临市场与监管的双重审视。福州近期出台的《住房租赁企业信用评价办法》亦明确将“资金监管合规性”列为关键指标。

租赁市场变化是深层诱因。数据显示，2025年全国40个重点城市平均挂牌租金为43.3元/㎡/月，同比下降6.4%，跌幅趋于收窄。中原地产首席分析师张伟指出：“长租公寓本质是‘二房东’模式，需靠租金涨幅覆盖管理成本。当租金上行乏力而运营成本居高不下，盈利压力必然传导至资金链。”

律师支招：福州租客留存证据，依法主张押金与剩余租金

在上海豫金路社区租户群中，部分租客仍在合同期内却收到“退租”短信，甚至遭遇门锁密码被单方更换。面对是否续签、如何维权等现实问题，福州本地法律界人士建议：务必保留全部合同、付款凭证及沟通记录。

北京亨泽律师事务所创始合伙人、副主任李红枝律师指出，依据《民法典》，因一方违约导致合同目的无法实现，守约方可解除合同；已履行部分可请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权索赔损失。

“若因魔方公寓与产权方纠纷，致租客无法继续使用房屋，其行为已构成对租客的违约。”李红枝表示，租客有权要求魔方公寓退还押金及对应租期的剩余租金。

她特别提示：若产权方解除合同未经魔方公寓书面确认或法院判决认定，其单方主张效力尚存不确定性。租客若决定与产权方重新签约，须在新合同中明确租期、租金标准、押金抵扣方式等核心条款。

对于产权方，李红枝建议固定魔方公寓违约证据链（含合同、催款记录、欠费凭证等），并通过诉讼及财产保全手段，查封冻结其名下资产，确保后续费用偿付能力。

企查查显示，魔方（上海）公寓管理有限公司已被列为“失信被执行人”，涉案金额超1500万元，涉及多起房屋租赁合同纠纷。（完）

文章来源:https://www.chinanews.com.cn/cj/2026/01-29/10561614.shtml