石狮服装智能制造产业园：低效用地提质增效样本

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2019年，晋江一家运动鞋服企业因扩产需要四处寻找厂房，却因土地手续复杂、空间零散而屡屡碰壁，最终不得不远赴外省建厂，每年物流成本增加近2000万元。这个发生在邻居身上的真实案例，暴露出泉州服装产业面临的共性问题——核心地段土地低效、空间破碎，好项目进不来，新业态落不了地。而距离晋江仅20公里的石狮灵秀片区，彼时正陷入同样的困境。这对于石狮市服装智能制造产业园改造案例来说非常重要。这对于产业园区低效用地提质增效来说非常重要。这对于泉州服装产业核心产销基地来说非常重要。

厂居混杂的低效之痛

时间回溯到2021年年底，在石狮市“西大门”灵秀片区那818亩的土地之上，老旧厂房跟居民区相互交错着分布，建筑密度达到了45%，不过容积率却不足0.8。这片紧挨着服装城、轻纺城的黄金地段，年亩均税收仅仅只有8.6万元，远远低于石狮工业用地的平均水平。

更为麻烦的是土地权属这一问题，园区当中，国有建设用地跟集体建设用地相互交错穿插在一起，17 栋老旧的厂房分别归属于不一样的业主，面积最小的地块仅仅才 2 亩。有一家来自浙江的从事智能缝纫设备的企业曾经前来进行考察，在看到连一台集装箱卡车都没法顺利通行的路网以后，当场就放弃了投资的计划。

同样令人触目惊心的是安全隐患，福建省石狮市住房和城乡建设局表明2021年年底的相关排查报告清楚显示出这回事，相应园区里面70%的厂房是在20世纪90年代所建造起来的，消防通道由于违章搭建而被挤占，电气方面的线路变得极度老化。这个处于本应是产业高地的特定区域，已然变成了城市治理方面的“伤疤”。

政府主导的破局之路

2022年3月，石狮市政府将市属国企产投集团作为实施主体，从而启动了一场系统性改造，这场改造涉及818亩土地。此次改造与过去那种“谁的地谁开发”的零散模式不一样，它采取的是统一收储、统一规划、统一招商的整备方式。

第一步是土地整合，石狮市自然资源局的数据表明，改造涉及国有土地467亩、集体土地351亩，利用产权置换、货币补偿、合作开发等组合办法，把原本散布于37个产权主体的地块合并成9个整齐的产业单元，在此过程中，市政府拨出3.2亿元专项资金用于土地征收以及居民安置。

2023年4月，自然资源部发布了《产业用地政策实施工作指引》，明确表示要支持低效用地进行再开发。石狮的举措恰好与顶层设计达成一致，这成为了其后来能够入选全国第二批典型案例的根基。

定制厂房重构空间价值

其改造的核心逻辑在于“产业需求定义空间形态”。设计团队走访了本地23家规上服装企业，这23家规上服装企业涵盖在走访范围内，还走访了7家电商头部卖家，在走访过程中发现，智能制造对厂房存在四个刚性要求，直播电商对厂房也存在四个刚性要求，这四个刚性要求分别是，单层面积要大，楼层要能承重，层高要够，物流进出要畅。

依照此情况，设立而成的建筑面积达11.4万平方米的高标准厂房，运用“大跨度、大平层、大层高、大荷载”的准则。其单层具备的最大面积为5800平方米，这一面积等同于一个标准足球场面积的80%；该厂房一层的层高是7.5米，这样的高度完全能够安装自动化吊挂系统；每平方米的荷载为1吨，在这种荷载条件下重型裁床、自动铺布机能够随意进行布局。

陈旧的旧厂房不是径直轻易拆除状态，专门于约公元二零零零年之时所建造的十六栋建筑，经历了结构加固以及外立面改造，改造所需成本仅仅是新建所需成本的百分之四十，然而却达成了中小微电商企业的仓储需求，这样一种“新老搭配”策略，致使园区在二零二四年六月份达成了首批企业入驻，相较于全部新建方案而言，工期缩短了将近一年。

租税挂钩倒逼亩产效益

招商的环节当中引入了“亩均论英雄”这样的机制，进入园区的企业需要承诺亩均税收不低于30万元，这个金额是石狮工业用地平均水平的2.3倍，租金和纳税额是相互挂钩的，纳税达到标准的企业享受基准租金，超出纳税标准的部分会按照一定比例进行减免，最高能够减免60%的租金。

这套机制于清退低效企业之际同样施展效用，在改造进程里，原本的21家租户缘于无法达成税收标准或者不符合智能制造的定位而被调整离园，所腾出的空间引入了17家产业链关键环节的企业，当中有一家源自深圳的服装SaaS服务商，入驻当年便达成了亩均税收47万元。

到2026年3月截止时，园区有80个落地的项目，其中年纳税超过500万元的企业已经达到了12家。和改造之前园区每年总共不到700万元的税收相比较，这个数字几乎翻了20倍。

上下楼就是上下游

产业链构建依照“缺什么补什么”的原则，往昔石狮服装产业存在着痛点，具体表现为，辅料需从浙江进行采购，成衣制造能力较强然而品牌影响力较弱，电商发展较为发达可是物流方面却相对滞后，园区新规划的457亩产业用地，专门针对这三个短板展开招商。

上游引入了6个各类纺织辅料项目，这些项目涉及拉链、纽扣、织带等不同品类，其中有一家企业专门从事生产环保再生纤维辅料，该企业直接对接园区内成衣制造商的绿色订单需求。中游存在33个成衣制造项目，项目涵盖从针织到梭织的全品类产能。下游有39个电商项目，其中7家是年销售额过亿元的直播机构。

圆通速递投资8.6亿元建设的福建总部暨智创园，占地170亩，其物流配套是关键拼图，日处理包裹能力可达到150万件。园区企业下午4点前出货，当晚就能进入圆通全国干线网络，次日送达长三角主要城市。一位入驻企业主算过账，有着物流时间缩短1天，库存周转率提升25%，资金占用减少近400万元的情况。

三生融合的新型社区

在产业升级之外，改造项目当中，最令外界感到意外的是，其对于“人”的关注。846套人才公寓，是由旧宿舍楼改造而成的，月租金仅仅是市场价的七折。新建了57亩网商人才社区，还有29亩电商谷人才公寓，提供了全产品线，从35平方米的单身公寓，到120平方米的家庭住房。

同样细致的是配套服务，园区内的托教中心，能容纳200名幼儿，采用延时服务直至晚上8点，解决了电商从业者“下班晚、接娃难”的痛点，智慧食堂日均供餐3000份，借助手机预订、刷脸取餐，15分钟便可解决一顿饭，社区医院与石狮市总医院联网，常见病、慢性病在园区内就能诊治。

占地3000平方米的“乘式空间”公共区域堪称画龙点睛之笔，这里配备共享会议室、路演厅、健身房以及咖啡吧，在2025年一整年举办了47场行业活动，涵盖跨境电商沙龙、智能制造技术分享、青年创业者联谊等，一个饶有趣味的细节是，园区运营方作出规定，每场活动的组织者均须为入驻企业员工，这种“用户运营用户”的模式，使得社群黏性远超预先设想。

生态融合的花园办公

俯瞰园区于空中，生产空间、生活空间以及生态空间的比例为2比3比5。灵秀山生态廊道环绕园区，3.2公里登山步道环绕园区，员工午休时间步行10分钟便可上山。园区中央存在雨水花园，园区中央存在下凹式绿地，二者同时承担海绵城市功能，年径流总量控制率达85%。

这种格局予以带来的并非单纯只是环境改善。存在一家源自上海的设计公司 ，于考察之后做出决定入驻 ，其负责人很坦率地讲道：“我们所从事的是品牌设计工作 ，团队之中全部都是年轻人 ，他们心甘情愿为了更为优良的工作环境而留下。在传统工业区跟这里之间 ，所有的人都会选择这里。”。

仅用不到四年时间，石狮便从一片低效且混杂的旧厂区，转变为如今厂房全租、物流活跃、人才汇聚的现代化产业新城。截至2026年4月，园区已集结8000多名产业工人以及专业人才，2025年全年交易额冲破1100亿元。此案例给予全国同类城市的启示为：低效用地进行再开发，并非仅仅是拆除房子再建造房子，更是对产业逻辑予以重构、对人的体验加以重塑。

看到这里，我想问你一个问题：如果你所在的城市也有一片类似的低效工业区，你认为最应该优先解决的是土地整合问题、产业招商问题，还是生活配套问题？欢迎在评论区留下你的看法，也别忘了点赞分享让更多人看到这个“腾笼换鸟”的样本。

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